開發(fā)商售房時采用“雙合同”，主導購房者與裝修公司簽訂裝修合同，拆分房屋交易價款，后購房者因開發(fā)商逾期辦證起訴開發(fā)商，要求其支付違約金。廣州中院房地產庭日前審結11宗系列商品房預售合同逾期辦證案，判令虛假裝修合同無效，房屋實際交易價應為買賣合同價與裝修價之和，以此為基數(shù)計算違約金。

　　開發(fā)商逾期辦證，購房者起訴追討違約金

　　案件中，開發(fā)商與購房者簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，合同約定了房屋買賣價款，裝修交付。同時，購房者按照開發(fā)商的安排與某裝修公司簽訂了《裝飾工程委托協(xié)議書》，約定了裝修價款。雙方簽訂合同后，購房者支付了房價款和裝修款。

　　但因開發(fā)商逾期辦證，雙方產生糾紛，購房者起訴要求開發(fā)商支付逾期辦證違約金。一審宣判后，購房者認為一審法院認定違約金計算基數(shù)時，未將裝修款計入房屋交易總價款，與事實不符，便提起上訴。

　　法院：虛假裝修合同無效

　　二審法院認為，購房者在向開發(fā)商購買案涉房屋時，簽訂了兩份合同，一份是與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同（預售）》，一份是其與某裝修公司簽訂的《裝飾工程委托協(xié)議書》。購房者稱，簽訂裝修合同時并無某裝修公司人員在場簽約，而是在售樓部簽約，簽字后是由開發(fā)商拿回去蓋上某裝修公司公章，對此事實開發(fā)商雖未確認，但也未明確否認。

　　在購房者與開發(fā)商簽訂的買賣合同中，已經(jīng)約定案涉房屋裝修交付，購房者無需再行與他人就案涉房屋簽訂裝修合同。開發(fā)商主導購房者與某裝修公司簽訂裝修合同，實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分，目的是規(guī)避限價政策。

　　依照相關法律，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，購房者與某裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示，并未真正履行，且違反相關法律規(guī)定，應為無效。雙方當事人隱藏的真實意思表示為案涉房屋實際交易價款應為買賣合同價款與裝修價款之和。因此，購房者要求以兩項價款之和作為計算逾期辦證違約金的基數(shù)，依法有據(jù)，應予支持。

　　法官說法：“雙合同”對購房者不公平

　　本案主審法官表示，近年來有樓盤開發(fā)商利用“雙合同”模式銷售房屋引發(fā)較多爭議。該類型案件通常存在兩類爭議焦點：一是對于買賣合同和裝修合同的效力評判；二是對于房屋交易總價款的認定。

　　簽訂“雙合同”對購房者來說很不公平，購房成本增加、可貸款金額減少，賣房時還將面臨補繳稅款等。同時也可能造成政府稅收減少，損害社會公共利益。

　　本案認定裝修合同無效，將裝修款歸入總房價款的一部分，是希望通過利用司法審判職能作用，從法律評判上作出一個價值導向，來引導開發(fā)商和購房者遵守政策法規(guī)，依法依規(guī)從事房地產交易。

　　提醒：“雙合同”房出售稅費增加

　　舉例，某市民首次購買一套100平方米的預售樓房，市場價5萬元/平方米，不考慮稅費等，實際成交價為500萬元，但網(wǎng)簽合同中的交易價格定為400萬元，其余100萬元購房款約定為裝修款。法官提醒購房者留意以下風險：

　　風險一：貸款償付壓力增大

　　“雙合同”導致購房者大幅度提高購房首付比例，且在前期負擔很大月供壓力。

　　風險二：違約退賠金額少

　　“雙合同”模式會盡量壓低購房合同價款、提高裝修合同價款，一旦出現(xiàn)如本案情況類似違約情形，按購房合同價款總價為基數(shù)計算違約金較低，開發(fā)商可以此降低其違約成本。

　　風險三：委托裝修維權難

　　在開發(fā)商交付房屋時，購房者若因其他原因要求退房，由于開發(fā)商與購房者簽訂的《裝修合同》多屬于關聯(lián)裝修公司的承攬合同，對于裝修費用產生爭議，能否全額退還存在很大風險。

　　風險四：委托收樓風險大

　　在常見的“雙合同”模式中，常常約定開發(fā)商跳過購房者向裝修公司交樓，購房者查看、檢查房屋工程質量的權利無法保障，部分瑕疵房產易蒙混過關。

　　風險五：再次出售成本高

　　應納房產個人所得稅的稅基為出售房屋過戶價格的1%或者賣房利潤的20%。因此，“雙合同”模式的購房者在出售房屋時，會面臨更高額的稅費。某市民若轉手再次出售，售價為600萬元，按賣房利潤計算，雙合同個人所得稅為（600-400）×20=40萬元。