近日，樓市突然傳來一個消息，上海市人民政府在上海市稅務(wù)局網(wǎng)站上發(fā)表文件，2019年開始面向房產(chǎn)稅的納稅人減稅！

　　上海市稅務(wù)局官網(wǎng)公布的文件中指出：

　　根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》等的規(guī)定，自2019年1月1日起，本市按照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅的納稅人，房產(chǎn)原值減除比例調(diào)整為百分之三十。

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　　樓市利好？

　　鑒于很多讀者可能會有所混淆，首先說明一下，房產(chǎn)稅跟一直有相關(guān)消息的房地產(chǎn)稅并非同一個概念。房產(chǎn)稅征收已經(jīng)有一定年限了，但不針對個人住宅，主要是針對企業(yè)納稅人。

　　1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。對在中國有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產(chǎn)稅。

　　按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10% 30%后的余值計算繳稅，上海之前是按照20%的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整過后調(diào)整到30%，相對來說減少了企業(yè)的成本。

　　例如，一套原值300萬的房產(chǎn)，如果不能免稅，那么按照上海的舊版細(xì)則，每年的房產(chǎn)稅是：300萬 80% 1.2%=2.88萬元；

　　經(jīng)過這次調(diào)整之后，每年房產(chǎn)稅是：300萬 70% 1.2%=2.52萬元。

　　此次上海市房產(chǎn)稅征收比例的調(diào)整，相當(dāng)于進(jìn)一步降低企業(yè)用地成本，實質(zhì)性減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

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　　3年時間準(zhǔn)備？房地產(chǎn)稅落地時間或?qū)⒀舆t

　　知名財經(jīng)評論員劉曉博認(rèn)為：

　　上海稅務(wù)局此次降低房產(chǎn)稅，主要是給企業(yè)降低負(fù)擔(dān)，仍對樓市構(gòu)成了利好。畢竟，企業(yè)持有上海不動產(chǎn)的成本降低了。這可能傳遞一個重要的信號：房地產(chǎn)稅立法或許會繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)，但房地產(chǎn)稅全面落地或會推遲。

　　他認(rèn)為，中國目前面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力，減稅是刺激經(jīng)濟(jì)的重要手段。而開征房地產(chǎn)稅是在向企業(yè)和個人加稅，與現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不符。

　　1月21日，國家領(lǐng)導(dǎo)人在省部級領(lǐng)導(dǎo)干部防范化解重大風(fēng)險專題研討班開班式上曾這樣談到房地產(chǎn)：要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案。

　　劉曉博當(dāng)時做過相關(guān)分析，長效機(jī)制看來會在短期內(nèi)基本成型，但要穩(wěn)妥實施。使用的措辭是穩(wěn)妥，而不是積極穩(wěn)妥，值得品味。

　　此前全國人大對國務(wù)院做過一項重要授權(quán)：從2019年1月1日到2022年12月31日，國務(wù)院可以提前下達(dá)下一年度新增地方債限額。這意味著，用3年時間來做準(zhǔn)備，3年內(nèi)房地產(chǎn)稅能全面落地嗎？

　　再結(jié)合上海給房地產(chǎn)減稅看，劉曉博認(rèn)為房地產(chǎn)稅在2022年底之前全面落地可能性不大。很有可能是：先立法，然后選幾個城市按照新版房地產(chǎn)稅搞一輪試點再說。

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　　房地產(chǎn)稅2019年一定不會出臺？

　　近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武曾針對房地產(chǎn)稅發(fā)表看法：

　　由于地方政府在推出房產(chǎn)稅上碰到一些阻力，房產(chǎn)稅在今年內(nèi)難以推出，建議在財政開支透明度沒有進(jìn)一步上升之前，應(yīng)推遲征收房地產(chǎn)稅。

　　關(guān)于房地產(chǎn)稅出臺時機(jī)，坊間爭論從未停歇過。許多購房者也在坐等房地產(chǎn)稅出臺，大多數(shù)人將它視作刺破高房價泡沫的利器，只要它落地，高房價勢必守不住，自己便能趁機(jī)上車。

　　但正如陳教授說的，房地產(chǎn)稅出臺時機(jī)尚未到，2019年肯定出臺不了。

　　土地財政是當(dāng)下中央與地方政府財政收入的重要來源，只有土地財政難以為繼之時，才是房地產(chǎn)稅出臺的最佳時機(jī)，以增加新的稅收。

　　說得更直白點就是，等城市化進(jìn)程完成的差不多了，熱點城市主要依靠二手房市場，賣地掙不了啥錢的時候，房地產(chǎn)稅便可推出，成為新的稅收來源。

　　所以，只有土地財政不掙錢的時候，才是房地產(chǎn)稅推出的最好時機(jī)。而從目前的土地市場行情來看，土地財政依然如火如荼。2018年，全國賣地收入高達(dá)6.5萬億元，同比增長25%。

　　許多人都在等待房地產(chǎn)稅的落地，以打擊房價。但從實際情況來說，房地產(chǎn)稅的出臺，實際上對中心城市的房價也只是抑制，不會重創(chuàng)，更不會暴跌。不能忽略中國特色這個現(xiàn)實，房價不允許暴跌，只能穩(wěn)定。

　　至于房地產(chǎn)稅的出臺，或許需要的時一個恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)，當(dāng)中央財政與地方財政不再對土地出讓金過分依賴之時，或者當(dāng)城市化率漸趨穩(wěn)定，土地出讓金不在能成為大頭收入時，便是最好時機(jī)。

　　房地產(chǎn)稅如何影響房價？

　　當(dāng)初房價一路狂飆，調(diào)控效果尚未凸顯，輿論才千呼萬喚房地產(chǎn)稅加速推出。

　　財政部之前表示要按照立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。力爭在2019年完成所有法律程序，2020年完成落實稅收法法定原則的改革任務(wù)。

　　但當(dāng)中央731強(qiáng)硬定調(diào)后，假調(diào)控變成動真格，誰都不相信的房價回調(diào)，居然真的來了。

　　土地流拍、樓盤降價、房鬧不止、維權(quán)不息！

　　而此時如果繼續(xù)強(qiáng)行推進(jìn)房地產(chǎn)稅，不僅與當(dāng)初的初衷相違背，還會讓樓市恐慌的情緒蔓延。

　　何況樓市調(diào)控的終極目的從來是穩(wěn)：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期

　　也就意味著，面對日趨降溫，甚至是成交量銳減的樓市，房地產(chǎn)稅的推出，不僅不能加速，相反，還必須急剎車。

　　那么，房地產(chǎn)稅對房價的影響就真的那么大嗎？

　　房地產(chǎn)稅能不能降房價，其實是一個偽命題

　　就好像說，藥能不能治病

　　我說能，但也要看什么藥

　　房地產(chǎn)稅能不能降房價，我認(rèn)為能，但也要看，這個稅要具體怎么收！

　　如果僅僅是為了給地方增加財政收入，那房價也降不了多少。

　　其實早在2011年開始，房地產(chǎn)稅的孿生兄弟房產(chǎn)稅，就在上海和重慶進(jìn)行了試點。

　　然而，除了增加了地方政府的稅收之外，對降低房價并沒有任何作用。

　　相比較房產(chǎn)稅的單一，房地產(chǎn)稅要同時對房子和地都要征稅。

　　也就是說，房地產(chǎn)稅推出的目的，并不是降房價，而是取代土地財政。

　　但事實上，樓市短期看金融，中期看土地，長期看人口，房地產(chǎn)稅縱然出臺，也只會短期對樓市形成一定沖擊，中長期依然難以改變市場上供給不足，僧多粥少的困境。

　　更何況，政府大力推進(jìn)房地產(chǎn)稅，實際醉翁之意不在酒，而在地方財政。

　　那么，奢望房地產(chǎn)稅一推出，就能讓房價大跌，自己恰好抄底進(jìn)場的，自然是異想天開。

　　反過來說，即使房地產(chǎn)稅延緩?fù)瞥觯矂e指望房價就能重演曾經(jīng)的瘋狂。

　　而樓市無論怎么調(diào)控，都無法回避：樓市黃金十年，已經(jīng)一去不復(fù)返了。