近日，《華夏時報》記者在武漢發(fā)現(xiàn)多個由精裝修改毛坯的樓盤，如天縱云湖灣、華僑城原岸等等。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，這樣的項目約有十幾個。

　　所謂非毛坯交付即由開發(fā)商提供精裝修，在市場火爆的時候，開發(fā)商曾一度用這種辦法變相漲價，比如一套單價1.3萬元／平米的房子，其中包含了2000元／平米的裝修價和1.1萬元／平米的毛坯價，但其裝修只包含門窗、墻面、地板等硬裝，成本價只有500元／平米左右。目前“毛坯+精裝修”的“雙合同”方式在武漢廣為流行，占據(jù)了新房銷售的主流。

　　但進入下半年，武漢樓市逐漸降溫，部分項目悄然將精裝交付改為毛坯交付，變相降價。而另一方面中簽率低的現(xiàn)象已大有改觀，這與5月份記者在武漢看到的情況截然不同，彼時平均一套房源有3個客戶競買，有的中簽率甚至不到十分之一，而現(xiàn)在很多樓盤無法做到開盤即賣完，需要順銷一段時間。

　　對此，思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，這是供地過多，供應量過大帶來的后遺癥，不僅是武漢這樣的二線城市，北京也是一樣。

　　精裝修變毛坯

　　位于武漢新洲區(qū)的華發(fā)峰尚，6月30日營銷中心首次開放，11月5日第一次拿到預售證，均價7200元／平米。

　　《華夏時報》查詢房天下發(fā)現(xiàn)，該項目從6月30日營銷中心開放時便一直宣稱首期將推出90-118平米非毛坯房源，直到8月23日突然轉(zhuǎn)變“口風”，將非毛坯改為毛坯。

　　華僑城原岸在武漢東湖邊，屬于高端項目，9月底該項目推出高層精裝房，均價約2.8萬-3.1萬元／平米，包含4000元／平米的裝修。2個月后，在加推T11-T12號樓建筑面積約135-170平米戶型時，則變成了均價2.5萬元／平米，毛坯交付。

　　武漢南湖東岸某高端項目上半年開盤均價2.7萬元／平米，包含3500元／平米的裝修，10月份推出毛坯房源，價格為2.4萬元／平米。

　　記者了解到，精裝交付只是開發(fā)商在市場火爆時為規(guī)避政府限價的一種手段，多名營銷人員告訴記者，武漢每一個項目每一批開盤房源均需要在住建局申報備案價，如果超過預期，便不予審批通過，因此目前武漢的新房價格普遍低于二手房，在此情況下，開發(fā)商將房屋精裝交付，購房者需要簽訂毛坯和裝修兩個合同。

　　但記者走訪發(fā)現(xiàn)，所謂的精裝修不過是墻面、地板、門窗等，2000元／平米的裝修標準成本其實不過500元／平米左右，4000元／平米的裝修標準成本其實不過1000元／平米左右。上半年由于武漢新房中簽率低，客戶為選到房并不在乎這些。

　　戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東認為，出現(xiàn)精裝修改毛坯的現(xiàn)象，一是因為今年市場確實不好，銷售業(yè)績欠佳，二是趕上年底開發(fā)商沖業(yè)績。不光是武漢，不少城市都是這樣。

　　中簽率低現(xiàn)象已改觀

　　從中簽率低到開盤不能售罄，風向的轉(zhuǎn)變，也就是幾個月的時間。

　　招商東城華府在武漢光谷區(qū)域，三環(huán)與四環(huán)之間，周邊配套并不成熟，因為周邊有高新技術企業(yè)的資源，房價達到1.6萬元／平米，包含2500元／平米的精裝修，其置業(yè)顧問曾告訴記者，6月份首開的3棟樓中簽率為三分之一，10月底和這個月初，該項目又分別開了1棟樓，銷售狀況卻大不如上半年，中簽率低的情況消失，目前仍有房源在售。

　　距離武漢4號線永安堂站只有數(shù)百米的星河九洲最近遇到了去化困難，該項目既臨已開通地鐵，又緊鄰漢陽核心區(qū)域，二環(huán)與三環(huán)之間，均價1.55萬元／平米，包含2500元／平米精裝修，在該區(qū)域有一定的價格優(yōu)勢，但10月17日7棟樓開盤后并沒有受到追捧，至今仍有大量房源未售。

　　此外，一些蓄客已久、首次開盤的項目預售價普遍低于此前宣傳的預期。

　　2017年底，萬科經(jīng)過252輪競價后拿下白沙洲八坦路地塊，競拍過程中達到熔斷價，熔斷樓面地價8838元/平米，已經(jīng)刷新了白沙洲的單價地王紀錄，最終成交總價為386540萬元，樓面均價9073.71元/平米，溢價率54%。

　　此前其置業(yè)顧問預估該項目首開價格與周邊萬科金色城市二手房價格相當，大約1.8萬元／平米，近日該項目即將首次開盤，確定均價為1.65萬元／平米，包含精裝修。

　　對于萬科來說，以這一價格出售，利潤空間十分有限，其可操作空間只有約7000元／平米，這還要去掉施工建設、裝修、稅費等這些成本。

　　庫存逐漸增加

　　目前，武漢房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)下行的趨勢。

　　近日，武漢市住房保障和房屋管理局公布了《2018年1-10月武漢市房地產(chǎn)市場運行情況》，數(shù)據(jù)顯示，1-10月武漢新建商品房銷售163052套，銷售面積1695.37萬平米同比減少19.04%；其中，新建商品住房銷售127980套，銷售面積1381.06萬平米，同比減少18.72%。

　　存量房成交70991套，成交面積687.89萬平米，同比減少0.06%；其中，存量住房成交65325套，成交面積606.67萬平米，同比減少7.80%。

　　與此同時，武漢樓市還在加大供應，11月份，綠城蘭園、東原啟城、新力城、華僑城原岸、遠洋東方境世界觀、保利城、萬科春和景明、光谷國際188社區(qū)、海倫小鎮(zhèn)等約20多個項目已開盤，另外還有20多個項目預計在11月下旬取得預售證。

　　據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)，截至2018年9月末，武漢市已批準預售尚未售出的商品住房124845套，面積1300.59萬平米。而截至2018年10月末，已批準預售尚未網(wǎng)簽的商品住房129021套，面積1348.76萬平米。

　　隨著年底的密集加推，庫存或?qū)⑦M一步擴大。郭毅認為，這主要是因為供應量過大造成的，近幾年土地市場較熱，供應過多，目前一二線城市都是這樣的情況。