編者按：

　　2018年是個(gè)歷史“大年”。

　　這一年，宏觀經(jīng)濟(jì)和各個(gè)行業(yè)都在發(fā)生顯著變化，從金融行業(yè)去杠桿到資本市場(chǎng)大波動(dòng)，從地產(chǎn)調(diào)控深水區(qū)到消費(fèi)領(lǐng)域新格局，我們各個(gè)生活側(cè)面也在隨之調(diào)整；

　　這一年，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司上演了一場(chǎng)集體IPO盛宴。這股新生力量正在成熟，改變著中國(guó)商業(yè)的生產(chǎn)力方式和生產(chǎn)關(guān)系結(jié)構(gòu)；

　　臨近歲末，同時(shí)處于這個(gè)信息泛濫但優(yōu)質(zhì)信息稀缺的時(shí)代，《棱鏡》希望從金融業(yè)、資本市場(chǎng)，以及地產(chǎn)、消費(fèi)、文娛等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域入手，復(fù)盤他們的這不平凡的一年。我們希望，這一疊歷史底稿的作用不僅僅是總結(jié)過去，更重要的，是讓我們砥礪前行于未來。

　　是為“2018這一年”系列第七篇。

　　12月23日一早，北京氣溫驟降，馬曉軼在寒風(fēng)中騎著共享單車，再換乘地鐵，趕往昌平區(qū)某樓盤收房。

　　售樓小姐臉上掛著暖洋洋的笑容，她拿出pos機(jī)，從馬曉軼的銀行卡中劃走6.6萬元，包括契稅、公共維修基金、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等。她遞上一把87平方米小戶型的房門鑰匙，“恭喜馬先生，您現(xiàn)在是有房的人了。”

　　7個(gè)多月前，售樓小姐從馬曉軼銀行卡中劃走205萬元首付款，同時(shí)聯(lián)系銀行，幫他背上300萬元分期25年的房貸。

　　馬曉軼是典型的剛需首套購房者，傾盡全力在北京“上車”，卻擔(dān)心自己為北京房?jī)r(jià)“站崗放哨”。他購買的這個(gè)樓盤位于五環(huán)與六環(huán)之間，售價(jià)均價(jià)已是5.85萬元/平方米。

　　2018年，該樓盤房?jī)r(jià)與中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)北京一樣，在層層調(diào)控高壓之下表現(xiàn)穩(wěn)定。

　　不過，名噪一時(shí)的“二線城市四小龍”蘇州、南京、合肥、廈門卻相繼降價(jià)，個(gè)別高點(diǎn)接盤的購房者呼吁政府介入托市，打砸售樓處的現(xiàn)象時(shí)隔多年再現(xiàn)。

　　在土地這一樓市生產(chǎn)資料的供給端，地方政府借助棚改貨幣化安置政策，消化高企的庫存。一旦房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致土地出讓金減少，政府的財(cái)政收入和債務(wù)償付，無疑面臨挑戰(zhàn)。

　　房企位于土地供應(yīng)者和樓市消費(fèi)者的供需之間，對(duì)樓市走向尤其敏感。

　　帶頭大哥萬科在今年9月的秋季全員大會(huì)上高喊“活下去”，中型房企中弘股份資金鏈斷裂、遭強(qiáng)制退市，諸多房企開始陸續(xù)裁員降薪，在激進(jìn)擴(kuò)張后開始迎來行業(yè)寒冬。

　　樓市調(diào)控政策最密集的一年即將結(jié)束。2019年，中國(guó)樓市去向何方？

　　調(diào)控中的暖冬

　　這是1994年中國(guó)進(jìn)入商品房時(shí)代以來，樓市調(diào)控政策最密集的一年。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)各地出臺(tái)的調(diào)控政策多達(dá)438次，刷新歷史記錄。中央決策層敲定“房子是用來住的，不是用來炒的”，該調(diào)控錨點(diǎn)自2018年3月中旬通過各個(gè)地方政府深化落實(shí)，調(diào)控層層加碼。

　　2018年3月17日，北京作為調(diào)控風(fēng)向標(biāo)率先出手，將首套房30%的首付比例提升至40%，二套房的首付比例提升至6成，房貸利率最低上浮10%。

　　馬曉軼記得清楚，他在4月初繳納首付不久得到消息——包括工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)的北京部分銀行，5月7日（含）以后網(wǎng)簽并受理的首套房貸款，利率不低于人民銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　馬曉軼是首套房，原計(jì)劃6月前辦好房貸即可。聽到這一消息，他每天催促銀行工作人員加快進(jìn)度，最終在利率上漲前辦完貸款手續(xù)，拿到僅上浮5%的“優(yōu)惠利率”。

　　房貸利率再次加碼，并貫穿2018年調(diào)控政策始終。包括鄭州、杭州等二線城市，開始追隨北京，啟用這一手段。

　　鄭州房?jī)r(jià)漲幅曾經(jīng)領(lǐng)跑全國(guó)，2018年4月，首套房利率上浮至20%-25%不等，二套房利率最高上浮35%，房貸利率高居全國(guó)第一。當(dāng)月鄭州新建商品房和二手房環(huán)比上漲0.5%。

　　雖是如此，全國(guó)房?jī)r(jià)依舊漲聲一片。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月只有10個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，兩個(gè)城市沒有變化，其他58城房?jī)r(jià)均環(huán)比上漲，其中丹東以2%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。

　　在三亞、海口、西安、太原等庫存高企的二線城市，地方政府遏制房?jī)r(jià)意向不強(qiáng)。反之，西安通過放寬落戶政策之手段，吸引外地人口，刺激購房需求。

　　繼一二線城市之后，三四線城市成為2018年房?jī)r(jià)上漲主力軍，核心動(dòng)力之一即棚改貨幣化安置政策。

　　“棚改”全名棚戶區(qū)改造，是對(duì)城市簡(jiǎn)易房屋和棚廈房屋的集中區(qū)的改造，過去主要依靠實(shí)物住房安置棚改戶。

　　近年來，棚改貨幣化安置變成政策主導(dǎo)方向。業(yè)內(nèi)測(cè)算，2018年的全國(guó)范圍內(nèi)棚改貨幣化安置比例達(dá)到60%，資金來源主要是抵押補(bǔ)充貸款（PSL），提供者包括國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行以及部分商業(yè)銀行。

　　2018年6月13日，國(guó)家開發(fā)銀行網(wǎng)站發(fā)布的一篇《金融時(shí)報(bào)》的文章提到，國(guó)家開發(fā)銀行累計(jì)發(fā)放超過3.4萬億元棚改貸款，幫助2000多萬戶居民搬出棚戶區(qū)。2018年一季度，國(guó)開行發(fā)放棚改貸款2575億元，“在改善百姓居住條件的同時(shí)消化盤活了房地產(chǎn)庫存。”

　　截至發(fā)稿，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行以及其他商業(yè)銀行尚未發(fā)布相關(guān)棚改貸款數(shù)據(jù)。

　　棚改貨幣化造就大批持幣入市的購房者，他們所在三四線城市原本庫存高企，但在2018年卻出現(xiàn)房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲的現(xiàn)象。諸如常州、沈陽等老牌“鬼城”，均在實(shí)行棚改100%貨幣化安置后一房難求。

　　“在貨幣化安置下，三四線城市出現(xiàn)需求虛增的情況，由于購房者手頭有錢，增加了很大的購買力，這在一方面減少了庫存，但另一方面也引來了房企拿地再建造后形成了炒作的風(fēng)氣。”社科院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立對(duì)此評(píng)價(jià)。

　　10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，明確提出要完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消棚改貨幣化安置優(yōu)惠政策。

　　房企馬太效應(yīng)

　　房企連接土地拍賣市場(chǎng)和樓盤銷售市場(chǎng)，而且屬于資金高度密集型行業(yè)，同樣是2018年調(diào)控之重點(diǎn)。

　　央行M2（廣義貨幣）增速是衡量市場(chǎng)資金供給量的重要尺度。2015年12月，央行M2增速高達(dá)13.3%，月末M2余額139.23萬億元。充裕的資金供給，一定程度上促成本輪房?jī)r(jià)暴漲。

　　隨著2016年10月進(jìn)入大調(diào)控時(shí)代，央行貨幣政策進(jìn)入“穩(wěn)健中性”時(shí)代，2017年5月M2增速跌破10%，此后保持個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。直至2018年6月末，M2增速僅8%，創(chuàng)下歷史最低水平。

　　在資金閘口收緊的年代，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)又要求嚴(yán)格執(zhí)行“加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理”和“嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸管理風(fēng)險(xiǎn)”等分類監(jiān)管規(guī)定，過去憑借高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高規(guī)模發(fā)展的房企們，現(xiàn)金流驟然收緊。

　　對(duì)于房企來說，資金如水，但水價(jià)越來越貴。

　　正如富力地產(chǎn)，2017年豪擲200億元收購萬達(dá)77家酒店，激進(jìn)投資之后，而今卻躺在干涸的資金池中等待救援。

　　該公司截止2018年三季度報(bào)顯示，有息負(fù)債高達(dá)1556億元。約63億元的賬面資金，尚不足以支付未來一年的財(cái)務(wù)成本。

　　今年以來，富力連續(xù)四次發(fā)債失敗，只得通過股權(quán)增發(fā)等手段，爭(zhēng)取資金上的喘息空間。這對(duì)于一向注重公司股權(quán)控制的華南房企來說，不啻于斷臂求生。

　　富力不是孤例，按照恒大研究院的計(jì)算，除去民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，中國(guó)房企截止2018年上半年的有息負(fù)債余額已是19.2萬億元的天量，每年的財(cái)務(wù)成本不會(huì)低于1.7萬億元。

　　2018年11月，監(jiān)管部門適當(dāng)開閘放水，放松房企發(fā)債等融資需求。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入11月份以來，有30余家房企發(fā)布了境內(nèi)外融資公告，既有行業(yè)龍頭，也包括民營(yíng)企業(yè)，融資類型包括增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規(guī)模超過1000億元。

　　在金融去杠桿的大背景下，諸如信托等房企極其依賴的高成本融資渠道，都開始缺錢了。

　　一家大型信托機(jī)構(gòu)的工作人員對(duì)騰訊《棱鏡》表示，出于風(fēng)險(xiǎn)考慮和自身資金緊缺，他們已經(jīng)拒絕與中小房企洽談融資，“行業(yè)排名前20的房企可談，對(duì)于其中負(fù)債率太高的房企，我們的條件會(huì)非常苛刻，甚至不予考慮。”

　　“房企行業(yè)格局正呈現(xiàn)馬太效應(yīng)：具備多元渠道融資能力的大型房企還在擴(kuò)張，中小房企的生存空間越來越小。”一位粵系房企高管對(duì)騰訊《棱鏡》表示，即便在龍頭房企之間，同樣存在融資成本差異，“保利、萬科的負(fù)債率低，擁有國(guó)資背景，發(fā)債成本能比融創(chuàng)、恒大這些民營(yíng)龍頭便宜一半。”

　　以房企銷售規(guī)模計(jì)，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月，TOP100房企的整體銷售規(guī)模超過8.7萬億元，同比增長(zhǎng)37.5%；前11個(gè)月銷售規(guī)模破千億的房企共計(jì)25家，2017年同期僅14家；銷售規(guī)模破三千億的房企共計(jì)6家，2017年同期僅三家。

　　6家三千億級(jí)房企分別是碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、保利、綠地，前11個(gè)月合計(jì)銷售2.3萬億元，占到TOP100房企整體銷售總額的26.4%。

　　龍頭房企面對(duì)未來的行業(yè)形勢(shì)依舊謹(jǐn)慎。融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌年初提出“安全第一”的口號(hào)，而今已是房企生存策略之共識(shí)。

　　2019年樓市何往

　　臨近年末，關(guān)于樓市生變的信號(hào)越來越多，挑逗著人們的敏感神經(jīng)。

　　11月6日，一張微信群截圖顯示；“華夏的小鎮(zhèn)集團(tuán)全國(guó)400多人和華夏京南集團(tuán)500多人全部裁掉。”

　　騰訊《棱鏡》證實(shí)，自2018年二季度，華夏幸福開始進(jìn)行人事收縮，將其天津事業(yè)部、重慶事業(yè)部裁撤。“目前其產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團(tuán)也已經(jīng)撤并到產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)，其京南事業(yè)部也大量裁員。”華夏幸福內(nèi)部人士表示。

　　這家全國(guó)排名前十的河北房企，飽受產(chǎn)業(yè)新城擴(kuò)張后遺癥困擾，資金鏈緊張，不得不將19.7%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安資管和平安人壽，獲得137.7億元的交易對(duì)價(jià)，囤量過冬。

　　此外，萬科、恒大、碧桂園、綠地等龍頭房企，均在以“人員優(yōu)化、架構(gòu)調(diào)整”的方式，控制整體人員編制。

　　中介端同樣難以幸免。

　　中原地產(chǎn)旗下的上海中原內(nèi)部發(fā)文，自2018年10月1日起針對(duì)公司的福利待遇政策及薪酬進(jìn)行調(diào)整，暫時(shí)取消全勤獎(jiǎng)、工齡工資減半等。

　　中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成發(fā)出了一封《致上海中原全體同仁的公開信》，指出上海中原的經(jīng)營(yíng)困境，“上海中原在過去兩年一直處于結(jié)構(gòu)性虧損狀態(tài)，近大半年以來，為了清理大量積壓已久的一手分銷爆單壞賬，公司的財(cái)務(wù)賬十分難看，如果沒有中原集團(tuán)的幫助，恐怕上海中原早就要面臨現(xiàn)金流不足的問題，對(duì)中原和行家來講，現(xiàn)在就是‘排隊(duì)去死，看誰有實(shí)力排在最后的淘汰賽。”

　　“從二手房?jī)r(jià)格看，全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)超過10個(gè)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)，這是最近4年來首次出現(xiàn)。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月70城房?jī)r(jià)后，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)言，未來幾個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格下調(diào)的城市增多，下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，新建住宅部分也將逐漸開始調(diào)整。

　　12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用66個(gè)字定位中國(guó)樓市：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。”

　　兩天之后，住建部重申中央方針之余，明確落地細(xì)節(jié)，“繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。”

　　“因城施策、分類指導(dǎo)”的調(diào)控方針正在賦予地方政府調(diào)控自主權(quán)，但同時(shí)要求權(quán)責(zé)統(tǒng)一，“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”。

　　12月18日，因棚改導(dǎo)致庫存積壓的山東省菏澤市宣布取消一二手房限售，山東省住建廳回應(yīng)稱“不干預(yù)省內(nèi)城市具體政策，但會(huì)進(jìn)行總體把控”。

　　12月19日，廣州放松“商住房”調(diào)控，宣布2017年3月30日前(含當(dāng)日)土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象。

　　相對(duì)單點(diǎn)城市的自主調(diào)整來說，房貸利率這項(xiàng)指標(biāo)的變化同樣值得關(guān)注。

　　融360的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國(guó)首套房貸款平均利率5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍（上浮16.5%），環(huán)比10月持平；在連續(xù)22個(gè)月上漲后，房貸利率首次出現(xiàn)環(huán)比“零漲幅”；二套房貸款利率出現(xiàn)下滑跡象，各地原本縮緊的二套房貸款業(yè)務(wù)相繼松綁。

　　騰訊《棱鏡》注意到，杭州、北京、深圳、廣州、南京、廈門等城市的各大銀行相繼宣布下調(diào)房貸利率。

　　而關(guān)于2019年中國(guó)樓市何往這一問題，或許每個(gè)人都有自己的判斷。比如馬曉軼在收房時(shí)得到消息，他購買的那個(gè)樓盤，“下一期項(xiàng)目的建委備案售價(jià)可能適當(dāng)上調(diào)”。

　　（文中馬曉軼為化名；《棱鏡》作者孫春芳對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)。）