“在十堰，往年春節返鄉置業的成交量，大概占到全年的30%。今年很多項目降價了，銷售也沒什么起色。”

　　2019年春節期間，返鄉置業熱潮明顯降溫，湖北十堰市某房企人士向21世紀經濟報道記者如此說。

　　受去年四季度以來房地產市場整體降溫的影響，今年開年，樓市成交活躍度較低。在很多三四線城市，返鄉置業熱潮明顯降溫，使得春節期間的成交量有所下降。

　　此前的一月，市場同樣不夠活躍。易居克而瑞對30個重點城市的統計顯示，1月整體成交2146萬平方米，環比下跌31%，同比也有14%的降幅。

　　這種情況給2019年的市場前景蒙上一層陰影。多數受訪者認為，至少在今年上半年，房地產市場將延續下行的態勢，全年成交量已不可能再度攀升。其原因在于，在各種因素的影響下，市場需求已經明顯萎縮。

　　房地產市場的降溫在房企業績上得以體現。中原地產對30家已經發布業績的房企進行統計指出：

　　今年1月，30家企業實現銷售額3189.4億元，比2018年同期下降了11%。

　　其中，萬科、恒大兩家龍頭房企的銷售額雖然都突破了400億，但同比降幅分別達到28.0%和32.9%。碧桂園發布的權益銷售額為331億，同比降幅也達到28%。

　　雖然部分中型房企的業績有所提升，但下降的情況仍然較多。其中，與去年12月相比，房企1月業績呈現普遍性下滑，顯示出市場在下行。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，龍頭房企銷售放緩，很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關系。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭認為，一方面，去年1月處于樓市繁榮期，基期值高，今年1月處于降溫期；另一方面，今年春節比去年早了10天，1月銷售受春節假期因素影響較大。

　　進入2月，受春節假期因素影響，一二線城市的網簽數據假期基本暫停（北上廣深等城市只有個位數網簽），長假樓市主要以三四線城市為主。但根據多家機構的觀點，以往頗為普遍的返鄉置業現象，也出現明顯降溫。

　　58同城、安居客發布的《2019返鄉置業調查報告》顯示：

　　2019年春節期間，52.7%的“漂一族”有返鄉置業意向，比上年下滑了6個百分點。

　　對于有返鄉置業意向的人群來說，三線、四線及以下城市依然是返鄉置業的主力城市，合計占比達到78%。

　　前述房企人士表示，近幾年來，返鄉置業成為很多三四線城市的普遍現象。在一些城市，市場好的時候，春節期間返鄉置業的規模占全年三到四成，開發商也多會安排銷售人員在春節期間值班。今年很多項目降價銷售，但成交量明顯不如往年。

　　張大偉向21世紀經濟報道記者表示：

　　“大部分三四線城市樓市在2019年春節期間出現了‘觀望+有價無市’的現象。”

　　中信建投對東中西部的六個縣市進行調研，并發布2019年春節返鄉調研報告。其中顯示，春節期間房地產項目來訪量出現普遍下降，需求疲態開始顯現。在市場成熟度高的城市，房價已經自高點有所回落。

　　該機構對江西省永新縣進行調研發現，今年春節期間，碧桂園、歐洲城、朝陽學府等三大熱盤的到訪量同比下滑50%，“說明返鄉置業需求大幅收縮”。

　　2019年開年的市場表現，延續了去年年末的降溫走勢。張大偉表示，大部分城市在去年四季度出現降溫，一些城市的降溫趨勢，則從下半年就已開始。這波降溫的動力，主要來自于樓市調控效果的長期累加。

　　但由于去年上半年銷售旺盛，全年的房地產銷售規模仍然創下歷史新高。如2018年全國商品房銷售面積突破17萬億平方米，商品房銷售額則接近15萬億。

　　中信建投指出，在一些三四線城市，2018年的成交量和房價都創下歷史新高，部分縣市的成交量增速接近100%。

　　該機構認為，這種情況也使得很多城市的需求出現透支，從而導致今年年初市場低迷。“多地唱響盛極而落的序曲”。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出，近年來，三四線樓市波動較大，如今正發生從旺盛到低迷的變化，并將影響整體市場：

　　“2019年上半年市場走勢不容樂觀，全國商品房銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件。其中，一二線城市成交量保持穩定，三四線將面臨較大調整壓力。”

　　按照監管層的基調，棚戶區改造的范圍和貨幣化安置的比例，未來都將得到控制。業界認為，這也將成為三四線樓市的壓力。中信建投指出，三四線城市的需求主要來自剛需、改善需以及拆遷，部分東部城市拆遷需求占比達50%，因此過去拆改力度越大的區域，今年市場將面臨越大的挑戰。

　　據中金報告稱，春節假期上海、南京等17個重點城市新房銷售面積較去年同期下降了56%，房地產行業基本面延續加速下降趨勢。同時，春節返鄉置業行情不振的基本趨勢也延伸影響至各地的二手房市場表現。

　　據諸葛找房數據研究中心監測數據，2019年1月，全國100個重點城市中二手房掛牌均價環比下跌1.05%，已經連續5個月下跌，下跌城市數量環比上月雖有所減少，但降幅正逐步擴大。其中，值得關注的是重點二線城市掛牌均價受政策影響明顯，降幅最大。

　　1月份，從不同等級的城市掛牌均價環比情況來看，各等級城市均有不同程度的下滑，其中重點二線城市的二手房價格降幅最明顯。

　　據諸葛找房數據研究中心數據顯示，總體來看，一線城市調控仍未放松，市場保持緩慢下跌的態勢，掛牌均價環比下跌1.02%；二線城市因調控加碼，重點二線城市在調控高壓下，二手房掛牌均價環比下降幅度最大，降幅為1.14%；三四線城市的環比降幅最小，為0.99%。

　　分區域來看，東部、中部城市的二手房掛牌均價持續下行，降幅在1%左右，其中東部地區城市的二手房掛牌價格下行壓力最大，掛牌均價由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，環比降幅為1.18%。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，二手房的掛牌均價一定程度上受當地樓市的市場成交情況影響，尤其是市場成交表現，能夠很大程度上影響到當地二手房市場掛牌價格的預期與信心。

　　據CREIS中指數據顯示，今年1月份監測的主要城市樓市成交同環比皆呈現出下滑的趨勢。分城市來看，一線城市成交面積環比下降38.6%；重點二線城市成交面積環比下降28.4%；三四線主要城市成交面積環比下降24.6%。

　　具體來看，1月份廣州僅成交了54.99萬平方米，在四個一線城市中環比降幅最高，達到65.17%；北京環比降幅超過40%；深圳降幅近三成；上海則基本持平。

　　重點二線城市中，南京、蘇州、杭州、成都、武漢和重慶在1月份的成交面積皆出現了較大幅度的下調，其中武漢的降幅最大，達到了51.11%，成為全國重點二線城市中成交量降幅最高的城市。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，1月份拋開春節假期的因素影響外，當前在中央堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位、地方強調“一城一策”的背景下，房地產市場局部微調的態勢愈發明顯，帶動著各地二手房市場成交與掛牌價格的逐漸趨于理性。

　　由此，今年1月份重點二線城市二手房掛牌均價回調幅度明顯，實則亦是受此前該類城市的二手房市場成交回調的影響。

　　據貝殼研究院統計數據顯示，2018年以來，包括杭州、南京、天津等33個重點二線城市的二手房月度成交量持續走低，尤其是年尾11月份市場成交量與年內峰值3月相比下滑了近六成，一度降至2017年以來的低位。

　　2019年樓市大局已定？

　　房地產調控的影響同樣不容忽視。今年1月，多地召開地方“兩會”，對全年的房地產政策進行定調。中原地產總結稱，棚改收縮、一城一策、“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）是出現頻率最高的關鍵詞。這也意味著，今年房地產政策的總基調仍然從緊，并沒有明顯松動。

　　多數機構認為，在多種因素的綜合作用下，市場需求將繼續下降，2019年房地產市場將繼續處于下行通道中，交易量下滑是大概率事件。除非出現信貸等政策的實質性松綁，否則市場很難出現反轉。

　　受此影響，投資熱情也會繼續降溫，未來一段時間內，土地交易、開工情況也將呈現出相對低迷的狀態。

　　二手房方面，21世紀經濟研究院分析師認為，在2018年上半年新房限價政策頻出導致一二手房價格倒掛的虛假繁榮之下，尤其是重點城市的二手房市場價格經歷了一波快速上漲，進入下半年，在調控不斷加碼成交快速回調的市場影響下，如今二手房掛牌均價的回調跡象凸顯，某種程度上亦是市場逐漸趨于理性的集中體現。

　　未來，隨著重點二線城市人口城鎮化進程的加速，經濟增速的相對穩定，在戶籍制度改革、購房制度適度放松，以及調控政策的邊際改善共同的影響下，預計重點二線城市二手房掛牌價格持續回調將刺激一定的市場需求釋放，從而帶動該類城市二手房市場成交逐步回暖。