對于幾年前在澳洲投資房產的中國投資客來說，壞消息頻傳：房價下跌的勢頭仍未停止。

　　從數字上看，情況的確不樂觀。在澳洲最大的房產市場悉尼，截至今年10月，房屋價格已經從15個月前的峰值下降了8.2%，創下悉尼市場近30年最快的下跌幅度記錄。

　　這些中國投資客，如今面臨考驗。KPMG和悉尼大學發布的《中國正在投資》報告顯示，中國已經成為澳大利亞房地產最大的外來資本，地產投資占中國在澳洲全部投資的38%，占中國在全球房地產總支出的11.5%。

　　中國投資客包括房地產集團、富豪和留學生家庭等。碧桂園集團斥4億澳元巨資買下位于墨爾本維克溫德姆谷的住宅土地；許家印斥資3900萬澳元買下悉尼派珀角豪宅。澳洲留學生家庭也曾掀起一股“以房養學”的熱潮。

　　中國買家在澳大利亞的購房活動于2016年達到最高峰；與此同時，澳洲首府城市的房價普遍呈現上漲趨勢并于同年達到新高峰。在澳洲當地，當時出現很多“海外買家刻意哄抬澳大利亞房價”的說法。悉尼大學的調查顯示，60%的悉尼當地居民認為外來投資造成悉尼房價上升，近56%的悉尼居民認為，不應該允許外國投資者在悉尼購買住宅地產。澳洲當地媒體甚至以“氣得顫抖！炒房者已成澳大利亞公敵”為標題進行報道。

　　2017年開始，澳大利亞部分城市房價開始呈現不同程度的下跌。摩根士丹利的調查顯示，2017年至2018年，澳大利亞房價已經下跌了6%左右，而在悉尼、墨爾本等發達地區的房價更是一路領跌，年跌幅分別達到7.4%和4.7%，為什么一路高歌猛進的澳洲房價突然遇冷？CoreLogic研究部門負責人羅里斯（Tim

　　Lawless）認為，貸款能力下降、庫存過多，以及海外買家投資興趣下降是導致澳洲房價下跌的關鍵因素。“信貸政策收緊是樓市低迷的最主要因素。此外，盡管海外購房者和國內投資減少，但有大量住房仍處于建造中，從而進一步促使房價下滑。”

　　宏觀層面上，政策收緊是導致中國買家流失的重要原因。外國投資審查委員會（FIRB）的數據顯示，中國對澳大利亞各類房地產的擬議投資已減半至152億美元，影響中國投資者的因素包括：“澳洲收緊外國人購房政策”和“中國限制資本外流政策”。

　　澳洲銀行業于2016年底嚴控貸款政策，對于收入100%為非澳大利亞來源的人士，停止發放銀行貸款。澳洲大多中國買家的收入都來自于本國，而非澳洲，這意味著絕大多數買家將無法獲得澳洲銀行貸款，只有付全款買房。

　　銀行停貸政策直接導致海外投資者退出澳洲市場，前澳信員工曾在社交網站上披露：在房市的輝煌時代，澳信（澳洲著名地產銷售公司）是澳洲賣樓花的總冠軍，一年賣掉三四千套房子，幾乎所有的銷售額都來自中國大陸。但2016年，一夜之間澳洲各大銀行全面停止對海外客戶發放貸款！銀行停貸之后，直接斷了澳信生意，因為中國客戶真的不敢一次性掏出幾百萬全款買房。又因為澳洲政府的連續加稅，澳信的銷售額一落千丈，澳信中國運營也陷入困窘。

　　我們詢問了幾位中國買家，他們各自代表了不同人群。

　　中國投資者王小姐說，她原打算通過貸款在這里買房，結果沒想到突然叫停海外買家房貸，以至于現在無計可施，房子的首付可能收不回來，她現在正準備找澳信中國清算資產，看是否可以挽回損失。

　　中國留學生家長張先生的情況是，家里孩子在澳洲讀書，租房子不劃算，可現在不能貸款，稅又增加了，后悔沒有早早買。

　　中國商人劉先生之前在澳洲買了房子投資，這幾年掙了不少，現在打算找時機出售，去泰國買房。

　　中國一對年輕夫妻的看法阿是，澳洲是永久產權，而且澳洲價格比國內一線城市劃算得多，與其在國內買不如在澳洲買，現在價格下降意味著買房的好時機出來了。

　　我們詢問到的買家，整體上有出手投資意愿的并不多。

　　各項政策的實行，加上部分城市的房價下跌，使各路媒體紛紛唱衰澳洲房市：“最大跌幅！投資者或將血本無歸”，“撐不住了，澳洲房地產泡沫破裂”

　　等極具煽動性的標題造成投資者的恐慌，造成不了解當地市場的海外買家對澳洲房市喪失信心。

　　我們也詢問了澳洲當地居民怎么看待澳洲房價下跌。

　　墨爾本的一位居民說，盡管很多新聞都在說房價下跌，但跌幅并不大。對于能夠買得起房子的人，這小小的跌幅根本不算什么，影響不了他們的買房熱情。像我這樣買不起房子的人，房價漲跌與我有什么關系呢？

　　布里斯班的一位居民認為，很多海外投資者對澳洲房市很無知，任何風吹草動都能影響他們的判斷，其實目前的漲跌幅度是完全可以理解的。

　　悉尼的一位居民則認為，目前關于房地產的負面消息并不能影響他買房的決定，并且他認為，目前的政策使現在的房價逐漸趨向合理，現在是買房的好時機。

　　對比海外買家與本地買家對房市不同的態度，很多海外買家輕易受到影響的根本原因在于，作為海外人士，他們并不了解澳洲的房產情況，才會在房價上升時，爭先恐后一股腦扎進去；房價下跌時，樹倒猢猻散般紛紛撤離。

　　但客觀地說，中國買家炒作造成的澳洲房價上漲的說法也不準確。澳洲四大銀行之一的澳新銀行數據顯示，在各州房屋子=成交量中，海外買家占比只有7%~13%，并且中國買家占所有海外買家的30%，對澳洲房價上漲的平均貢獻只有1%，即中國炒房者對澳洲房地產市場的影響是非常有限的，民眾將對于房價上漲的憤怒宣泄到外來投資者身上，將房價上漲的原因全都歸結到外來投資是非理性的。

　　那么，澳洲房價連續上漲多年的真正原因是什么呢？

　　經濟學認為房屋供應量與急速增長的人口數量之間的供需矛盾是房價增長的根本原因。澳大利亞統計局最新數據顯示，2017年澳大利亞人口增長總數達38.8萬，意味著每年多出18萬套住房需求。另外，利率、稅制和建造成本大幅上漲也成為房價上漲的重要原因。澳大利亞聯邦銀行曾指出，澳大利亞房價在2016年以最快速度上漲，其主要原因是澳大利亞利率創歷史新低，澳大利亞出臺了一些購房減印花稅的政策也成為房價上漲的助力。理性分析，房價上漲得從澳洲本身找原因，而不是全然怪罪中國買家。

　　從摩根士丹利的澳洲房價變化圖可以看出，2013至2018年期間，全澳平均房價多數時候呈上升態勢，2016和2018年的兩個時期呈現下降趨勢。

　　根據AFN此前的消息，盡管在2016年悉尼、墨爾本的房價有所下降，各首府城市房價在近八年內也呈現出總體上升趨勢。

　　未來，澳洲房價到底何去何從？《澳大利亞金融評論》最近調查的五位知名經濟學家認為，現在房價下跌完全正常，預測2019年全國房價將繼續下跌，悉尼和墨爾本會拖累全國平均水平。綜合幾位經濟學家對全國房價的跌幅預測，明年全國房價跌幅范圍是：1% ~ 5%，悉尼跌幅將在3.5%~ 10%。