日前，廣州東部郊區(qū)七大樓盤業(yè)主代表向廣東省消費者協(xié)會遞交訴求書，投訴的原因各式各樣：開發(fā)商夸大、虛假宣傳；拒絕使用公積金貸款；拖延合同；拒不開具發(fā)票；強制指定貸款銀行等。其中，開發(fā)商“雙合同”違規(guī)銷售成為各大樓盤共同投訴的焦點。

　　事實上早在2013年廣州多個樓盤就已經(jīng)大量出現(xiàn)“雙合同”事件，據(jù)當時報道廣州3個月內新樓盤過半簽署了雙合同。而“雙合同”普遍存在是在2017年，不過從2018年下半年開始，關于“雙合同”的投訴越來越密集。

　　“雙合同”之所以出現(xiàn)，是在限價政策下，開發(fā)商為了保證企業(yè)利潤同時方便備案，而采取的一種規(guī)避政府調控的手段。但是值得注意的是，限購政策事實上早在2010年就已經(jīng)實施，而“雙合同”的大量出現(xiàn)則是在2017年，也就是說相比于限價政策，“雙合同”的出現(xiàn)的與房價的上漲周期更具有密不可分的關系。

　　之所以在17年廣泛的出現(xiàn)“雙合同”現(xiàn)象，是房地產企業(yè)和消費者“一個愿打一個愿挨”的結果，是因為房價上漲的預期可以保證購房的“機會”成本實現(xiàn)轉嫁。而如今之所以出現(xiàn)大范圍的“雙合同”起訴案件，原因在于，如今房價的走向讓“機會”成本變成了“沉淀成本”，簡單點說就是房價預期利潤率下降，房屋持有者只能“向后”追帳。

　　從經(jīng)濟學上來講，其背后邏輯是“資本邊際效率的崩潰”。通俗點來說資本的邊際效率是一種折現(xiàn)率，該折現(xiàn)率恰好使得使用期各期收益的現(xiàn)值總和等于資本品的重置價格或者說是市場價格，通常也被作為預期利潤率。

　　凱恩斯認為資本的邊際效率具有遞減規(guī)律，即隨著投資和資本存量增加，不僅獲取資本資產的成本在增加，資本資產產品的供給也會增加，預期收益就會下降。市場對于“資本邊際效率崩潰”的情緒越多，市場主體就對靈活性偏好就增加。通過“雙合同”購房，增加了購房者的隱形成本，一旦市場預期消極，必定會引發(fā)消費者的恐慌，所以雖然購房是雙方在自愿的條件下的交易，但是“雙合同”不具有法律效力，不受法律保護，所以消費者最后只能“啞巴吃黃蓮”。

　　同時不得不提的是，與此前明星天價片酬“陰陽合同案”如出一轍，兩者都是政府對市場價格進行行政限制產生的未預期到的負面效應。這里需要糾正的是，不論是最低限價還是最高限價，都是政府為了支持或者限制某個行業(yè)的一種經(jīng)濟行政手段。但是很明顯行政限價的后果是：治標不治本，價格偏離軌道愈來愈遠。

　　據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示， 10月份開始廣州多樓盤提高了備案價格，其中增城區(qū)新塘板塊的金地香山湖的備案價從約9000元/平方米提升至約17000元/平方米；合景譽山國際的備案價從9000/平方米上調至18500/平方米，翻倍增長。

　　關于我國房地產市場是否存在泡沫，學術界尚未得出一致的結論，但是從以上數(shù)據(jù)我們至少可以看出，現(xiàn)有統(tǒng)計口徑下的房價存在著一定程度的失真。這也就意味著，居民住房支付能力遠沒有我們看到的那么樂觀。

　　高價難限，問題到底出在哪里？不是需求過多，而是供給過少。雖然從03年開始，國家實行了偏向中西部的政策，但是即使考慮了2030年城鎮(zhèn)人口的變化，土地供應也是可以很好的滿足人口城鎮(zhèn)化的住房需求。房價不會形成下跌趨勢的原因在于，開發(fā)商可以進行內部自我調節(jié)，使企業(yè)生產總能達到一種自我最優(yōu)的資源配置狀態(tài)。

　　可以看到的是，即使在今年下半年，也總是不乏有萬科、碧桂園等房企大舉拿地的消息，但是大量的土地卻并沒有實現(xiàn)轉換，依靠“地王”成為壟斷者，通過供給量控制房價已經(jīng)房地產企業(yè)“自肥腰包”的“慣用伎倆”，其手段是以土地的開發(fā)和平整為名義，形成事實上的“土地閑置”。

　　綜上，竊以為價格終須需要市場實現(xiàn)平衡，通過行政經(jīng)濟手段限制價格治標不治本，如何制定土地空置的統(tǒng)一標準和形成有效的懲罰機制，實現(xiàn)土地的有效的轉化，是相關部門需要關注的重點。