日前，廣州東部郊區(qū)七大樓盤(pán)業(yè)主代表向廣東省消費(fèi)者協(xié)會(huì)遞交訴求書(shū)，投訴的原因各式各樣：開(kāi)發(fā)商夸大、虛假宣傳；拒絕使用公積金貸款；拖延合同；拒不開(kāi)具發(fā)票；強(qiáng)制指定貸款銀行等。其中，開(kāi)發(fā)商“雙合同”違規(guī)銷(xiāo)售成為各大樓盤(pán)共同投訴的焦點(diǎn)。

　　事實(shí)上早在2013年廣州多個(gè)樓盤(pán)就已經(jīng)大量出現(xiàn)“雙合同”事件，據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)道廣州3個(gè)月內(nèi)新樓盤(pán)過(guò)半簽署了雙合同。而“雙合同”普遍存在是在2017年，不過(guò)從2018年下半年開(kāi)始，關(guān)于“雙合同”的投訴越來(lái)越密集。

　　“雙合同”之所以出現(xiàn)，是在限價(jià)政策下，開(kāi)發(fā)商為了保證企業(yè)利潤(rùn)同時(shí)方便備案，而采取的一種規(guī)避政府調(diào)控的手段。但是值得注意的是，限購(gòu)政策事實(shí)上早在2010年就已經(jīng)實(shí)施，而“雙合同”的大量出現(xiàn)則是在2017年，也就是說(shuō)相比于限價(jià)政策，“雙合同”的出現(xiàn)的與房?jī)r(jià)的上漲周期更具有密不可分的關(guān)系。

　　之所以在17年廣泛的出現(xiàn)“雙合同”現(xiàn)象，是房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”的結(jié)果，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的預(yù)期可以保證購(gòu)房的“機(jī)會(huì)”成本實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁。而如今之所以出現(xiàn)大范圍的“雙合同”起訴案件，原因在于，如今房?jī)r(jià)的走向讓“機(jī)會(huì)”成本變成了“沉淀成本”，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是房?jī)r(jià)預(yù)期利潤(rùn)率下降，房屋持有者只能“向后”追帳。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)講，其背后邏輯是“資本邊際效率的崩潰”。通俗點(diǎn)來(lái)說(shuō)資本的邊際效率是一種折現(xiàn)率，該折現(xiàn)率恰好使得使用期各期收益的現(xiàn)值總和等于資本品的重置價(jià)格或者說(shuō)是市場(chǎng)價(jià)格，通常也被作為預(yù)期利潤(rùn)率。

　　凱恩斯認(rèn)為資本的邊際效率具有遞減規(guī)律，即隨著投資和資本存量增加，不僅獲取資本資產(chǎn)的成本在增加，資本資產(chǎn)產(chǎn)品的供給也會(huì)增加，預(yù)期收益就會(huì)下降。市場(chǎng)對(duì)于“資本邊際效率崩潰”的情緒越多，市場(chǎng)主體就對(duì)靈活性偏好就增加。通過(guò)“雙合同”購(gòu)房，增加了購(gòu)房者的隱形成本，一旦市場(chǎng)預(yù)期消極，必定會(huì)引發(fā)消費(fèi)者的恐慌，所以雖然購(gòu)房是雙方在自愿的條件下的交易，但是“雙合同”不具有法律效力，不受法律保護(hù)，所以消費(fèi)者最后只能“啞巴吃黃蓮”。

　　同時(shí)不得不提的是，與此前明星天價(jià)片酬“陰陽(yáng)合同案”如出一轍，兩者都是政府對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行行政限制產(chǎn)生的未預(yù)期到的負(fù)面效應(yīng)。這里需要糾正的是，不論是最低限價(jià)還是最高限價(jià)，都是政府為了支持或者限制某個(gè)行業(yè)的一種經(jīng)濟(jì)行政手段。但是很明顯行政限價(jià)的后果是：治標(biāo)不治本，價(jià)格偏離軌道愈來(lái)愈遠(yuǎn)。

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 10月份開(kāi)始廣州多樓盤(pán)提高了備案價(jià)格，其中增城區(qū)新塘板塊的金地香山湖的備案價(jià)從約9000元/平方米提升至約17000元/平方米；合景譽(yù)山國(guó)際的備案價(jià)從9000/平方米上調(diào)至18500/平方米，翻倍增長(zhǎng)。

　　關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，學(xué)術(shù)界尚未得出一致的結(jié)論，但是從以上數(shù)據(jù)我們至少可以看出，現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)口徑下的房?jī)r(jià)存在著一定程度的失真。這也就意味著，居民住房支付能力遠(yuǎn)沒(méi)有我們看到的那么樂(lè)觀。

　　高價(jià)難限，問(wèn)題到底出在哪里？不是需求過(guò)多，而是供給過(guò)少。雖然從03年開(kāi)始，國(guó)家實(shí)行了偏向中西部的政策，但是即使考慮了2030年城鎮(zhèn)人口的變化，土地供應(yīng)也是可以很好的滿足人口城鎮(zhèn)化的住房需求。房?jī)r(jià)不會(huì)形成下跌趨勢(shì)的原因在于，開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行內(nèi)部自我調(diào)節(jié)，使企業(yè)生產(chǎn)總能達(dá)到一種自我最優(yōu)的資源配置狀態(tài)。

　　可以看到的是，即使在今年下半年，也總是不乏有萬(wàn)科、碧桂園等房企大舉拿地的消息，但是大量的土地卻并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換，依靠“地王”成為壟斷者，通過(guò)供給量控制房?jī)r(jià)已經(jīng)房地產(chǎn)企業(yè)“自肥腰包”的“慣用伎倆”，其手段是以土地的開(kāi)發(fā)和平整為名義，形成事實(shí)上的“土地閑置”。

　　綜上，竊以為價(jià)格終須需要市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平衡，通過(guò)行政經(jīng)濟(jì)手段限制價(jià)格治標(biāo)不治本，如何制定土地空置的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和形成有效的懲罰機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地的有效的轉(zhuǎn)化，是相關(guān)部門(mén)需要關(guān)注的重點(diǎn)。