[摘要] 2019年，對房地產(chǎn)市場來說，因城施策、分類指導(dǎo)是兩個無法繞開的關(guān)鍵詞。但從目前已經(jīng)有所松動的城市來看，如何“因城施策”并沒有明確標(biāo)準(zhǔn)。

　　2018年末，房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻。

　　12月18日，因為率先取消住房“限售令”，一夜之間，菏澤這個山東西南部的三線小城成為全國輿論焦點。此時，距離2017年11月6日“限售令”出臺僅有一年多時間。

　　短短幾日間，珠海、廣州、深圳等地陸續(xù)跟進(jìn)，從放松限購、調(diào)整限價、下調(diào)房貸利率等多個維度松綁樓市調(diào)控。在市場樂于將菏澤破局解讀為多城試圖管制松綁“第一槍”的同時，2019年的中國房地產(chǎn)市場急欲穿越迷霧：“菏澤現(xiàn)象”會否蔓延至三四線甚至一二線城市？2019年，房地產(chǎn)調(diào)控是否將迎來更大范圍的寬松？

　　頂層宏觀調(diào)控的靴子很快落地。

　　12月19-21日，中央經(jīng)濟工作會議明確提出，明年將“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系”。12月24日，住建部召開全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，提出明年要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在此背景下，多位專家預(yù)測明年或更多城市跟進(jìn)、放松樓市調(diào)控。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松對時代周報記者表示，當(dāng)前不同城市之間的房地產(chǎn)差異比較大，比如某些城市庫存量很大，那就需要適當(dāng)減少供應(yīng)，而部分城市房價上漲壓力很大，那就需要相應(yīng)地增加土地供應(yīng)。“‘因城施策、分類指導(dǎo)’不一定就是為了放松，而是要回歸到怎么做才能有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。”鄧郁松說道。

　　多地放松調(diào)控，樓市未見回暖

　　也許是一種巧合，2018年的樓市，以1月份蘭州試探性“放松限購”未果開頭，又以12月菏澤“放松限購”消息屬實收尾。

　　12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提出要“取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”，引發(fā)輿論關(guān)注。第二天，菏澤市住建局官網(wǎng)再次發(fā)布解讀說明，證實了這一舉措。

　　有城市迅速跟上。12月19日，珠海擬放松限購政策，在金灣區(qū)和斗門區(qū)所有購房者只需一年社保就可以購買一套商品住房的消息傳出（后據(jù)珠海市住建局回應(yīng)，該政策為人才政策，自10月22日起，非珠海市戶籍居民若能提供一年社保加珠海市人才證明，也可在珠海市購房）；緊接著，在廣州，除完善商服銷售政策，2017年3月30日前土地出讓項目可以銷售給個人之外，住宅限價政策亦出現(xiàn)松動：廣州將改變“一刀切”限價政策，根據(jù)周邊樓盤價格浮動調(diào)整限價；深圳則在信貸方面出現(xiàn)松動。近期深圳三大行的房貸利率由基準(zhǔn)利率上浮15%下調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　不獨珠三角如此。在12月22日舉行的“2018微博房產(chǎn)百強盛典”上，新京報傳媒執(zhí)行總裁張學(xué)冬指出，近期北京的政策環(huán)境也相對有所寬松，表現(xiàn)在高端房限簽的情況有所放松，簽約量上升。而在工作居住證方面，近期北京也有新的政策動向，包括增加工作居住證辦理總量，加快審批，并將暢通引進(jìn)人才、留學(xué)回國人員、應(yīng)屆畢業(yè)生等各類人才在政府人力資源公共服務(wù)機構(gòu)集體戶落戶、托管人事檔案的辦理渠道。

　　各地政策放松會否引起房地產(chǎn)市場快速回暖及反彈，成為2019年中國經(jīng)濟的焦點之一。

　　華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家、財政部財政科學(xué)研究所前所長賈康在接受時代周報記者采訪時表示，目前來看政策疑似松動，“預(yù)計2019年會有更多城市進(jìn)行政策微調(diào)”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時代周報記者分析，雖然目前多城疑似放松調(diào)控，但事實上房地產(chǎn)歸根結(jié)底看信貸：“目前多城松綁的都不是關(guān)鍵性政策，所以市場并未給出比較好的反應(yīng)。最近幾天中介市場的訪問量、帶看量、成交量的數(shù)據(jù)也并未產(chǎn)生變化。”鏈家北京某門店的中介人員佐證了張大偉的看法。該中介告訴時代周報記者，最近看房的數(shù)量并沒有什么變化，在他們看來，現(xiàn)在的政策，“還沒有松的意思”。

　　但克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉則向時代周報記者表示，廣州的商服政策松動，以及住宅限價松動，已經(jīng)不同程度地產(chǎn)生了一定的影響。“根據(jù)我們的調(diào)研，在廣州商服政策松動后，很多樓盤政策發(fā)布后首天的客戶上門量，基本是以前一個星期的上門量。這個利好還是比較明顯的，預(yù)計公寓項目的成交活躍度會有所好轉(zhuǎn)。”肖文曉說，“但住宅限價政策松動，相對而言，對市場的刺激效應(yīng)就沒那么明顯。主要是廣州的住宅調(diào)控除了限價，還有限購、限貸等政策。再者，限價松動僅影響房地產(chǎn)市場從雙合同變成單合同，并未實際減輕購房者負(fù)擔(dān)。”

　　“因城施策”該有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)嗎？

　　2019年，對房地產(chǎn)市場來說，因城施策、分類指導(dǎo)是兩個無法繞開的關(guān)鍵詞。但從目前已經(jīng)有所松動的城市來看，如何“因城施策”并沒有明確標(biāo)準(zhǔn)。

　　以房地產(chǎn)比較重要的兩個衡量指標(biāo)—庫存和房價上漲壓力兩個因素來看，近期出現(xiàn)政策松動的城市，并無太大的一致性。

　　先看庫存。根據(jù)易居百城土地儲備報告，截至11月底，北京庫存883萬平方米，預(yù)計去庫存周期（存銷比）24.6個月；廣州庫存834萬平方米，預(yù)計去庫存周期（存銷比）10.1個月；深圳庫存361萬平方米，預(yù)計去庫存周期（存銷比）13.8個月；珠海庫存271萬平方米，預(yù)計去庫存周期（存銷比）14.8個月；太原庫存978萬平方米，預(yù)計去庫存周期（存銷比）13.3個月；蘭州庫存626萬平方米，預(yù)計去庫存周期（存銷比）15.5個月。菏澤統(tǒng)計數(shù)據(jù)暫時缺乏。

　　而從房價上漲壓力來說，根據(jù)中國指數(shù)研究院跟蹤數(shù)據(jù)，從1-11月百城住宅均價環(huán)比變化趨勢來看，今年整體曲線平穩(wěn)偏回落。今年以來，百城均價各個季度累計漲幅較去年同期均收窄，整體價格趨于穩(wěn)定，從各級城市來看，2018年1-11月各線城市累計漲幅較去年同期收窄，其中三線城市累計漲幅回落明顯。

　　無論是比較庫存壓力還是房價上漲壓力，都無法對近期松綁的城市給出相對合理的解釋。在強調(diào)因城施策、分類指導(dǎo)，給了城市政府更大主動權(quán)的情況下，地方政策的松與緊是否應(yīng)該有一個更加客觀的標(biāo)準(zhǔn)？

　　以棚改為例，在貨幣化安置的取舍中，2017年8月住建部、發(fā)改委等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報 2018 年棚戶區(qū)改造計劃任務(wù)的通知》中，更明確商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)嚴(yán)格控制貨幣化安置比例。未來，“因城施策”是否也應(yīng)該具備這樣的明確指標(biāo)？

　　鄧郁松表示，“因城施策”是為了讓當(dāng)?shù)馗玫匕盐债?dāng)前各地房地產(chǎn)市場的特殊性，讓當(dāng)?shù)馗鶕?jù)實際市場情況相應(yīng)地調(diào)整相關(guān)政策，而“一刀切”的標(biāo)準(zhǔn)將有違這一初衷。但在盤和林看來，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響非常大，容易一放就漲，設(shè)置具體的庫存壓力、銷售周期指標(biāo)，以及房地產(chǎn)上漲壓力的指標(biāo)，不僅有利于客觀衡量城市政府應(yīng)該在何時如何調(diào)整政策，也能為中央對地方的把控提供依據(jù)，因此“非常有必要，能盡早出臺最好”。

　　“分類指導(dǎo)”輔以中央問責(zé)手段

　　除了因城施策外，今年中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的定調(diào)由“差別化宏觀調(diào)控”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺诸愔笇?dǎo)”，似乎減弱了中央作用，加強了地方政府作用。

　　有專家分析表示：“因城施策、分類指導(dǎo)”并不意味著減弱中央作用，而是讓各地根據(jù)自身情況進(jìn)行更加貼合市場的政策調(diào)整，而中央對于地方的把握，第一，有“房住不炒”的基本原則；第二，也有中央問責(zé)等一系列手段。

　　時代周報記者了解到，今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了“問責(zé)制”—在因城施策的背景下，住建部將建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，完善對地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評價考核機制。要嚴(yán)格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅決問責(zé)。住建部也曾表示正在加快建立這一體系，并細(xì)化評價單元，對未能實現(xiàn)“穩(wěn)房價、控租金”等調(diào)控目標(biāo)的責(zé)任主體堅決問責(zé)。

　　中國社科院原金融發(fā)展室主任易憲容分析，中央經(jīng)濟工作會議“因城施策、分類指導(dǎo)”的提法，不僅將出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的權(quán)力由以往的中央政府下放到地方政府，同時也強調(diào)了權(quán)力與責(zé)任的對等性，即地方政府在因城施策發(fā)展本地房地產(chǎn)市場的同時，也要承擔(dān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體性責(zé)任，不能脫離“房子是用來住的、不是用來炒”的基本定位。“如果說有地方政府想炒作房地產(chǎn)，并讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場脫離該軌道，讓房地產(chǎn)市場的價格瘋狂上漲，那么中央政府就有可能對地方政府官員問責(zé)。”易憲容說道。