[摘要] 2019年，對房地產市場來說，因城施策、分類指導是兩個無法繞開的關鍵詞。但從目前已經有所松動的城市來看，如何“因城施策”并沒有明確標準。

　　2018年末，房地產市場風云變幻。

　　12月18日，因為率先取消住房“限售令”，一夜之間，菏澤這個山東西南部的三線小城成為全國輿論焦點。此時，距離2017年11月6日“限售令”出臺僅有一年多時間。

　　短短幾日間，珠海、廣州、深圳等地陸續跟進，從放松限購、調整限價、下調房貸利率等多個維度松綁樓市調控。在市場樂于將菏澤破局解讀為多城試圖管制松綁“第一槍”的同時，2019年的中國房地產市場急欲穿越迷霧：“菏澤現象”會否蔓延至三四線甚至一二線城市？2019年，房地產調控是否將迎來更大范圍的寬松？

　　頂層宏觀調控的靴子很快落地。

　　12月19-21日，中央經濟工作會議明確提出，明年將“構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。12月24日，住建部召開全國住房和城鄉建設工作會議，提出明年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。

　　在此背景下，多位專家預測明年或更多城市跟進、放松樓市調控。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松對時代周報記者表示，當前不同城市之間的房地產差異比較大，比如某些城市庫存量很大，那就需要適當減少供應，而部分城市房價上漲壓力很大，那就需要相應地增加土地供應。“‘因城施策、分類指導’不一定就是為了放松，而是要回歸到怎么做才能有利于房地產市場的持續穩定發展。”鄧郁松說道。

　　多地放松調控，樓市未見回暖

　　也許是一種巧合，2018年的樓市，以1月份蘭州試探性“放松限購”未果開頭，又以12月菏澤“放松限購”消息屬實收尾。

　　12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局官網發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提出要“取消新購住房限制轉讓措施”，引發輿論關注。第二天，菏澤市住建局官網再次發布解讀說明，證實了這一舉措。

　　有城市迅速跟上。12月19日，珠海擬放松限購政策，在金灣區和斗門區所有購房者只需一年社保就可以購買一套商品住房的消息傳出（后據珠海市住建局回應，該政策為人才政策，自10月22日起，非珠海市戶籍居民若能提供一年社保加珠海市人才證明，也可在珠海市購房）；緊接著，在廣州，除完善商服銷售政策，2017年3月30日前土地出讓項目可以銷售給個人之外，住宅限價政策亦出現松動：廣州將改變“一刀切”限價政策，根據周邊樓盤價格浮動調整限價；深圳則在信貸方面出現松動。近期深圳三大行的房貸利率由基準利率上浮15%下調至基準利率上浮10%。

　　不獨珠三角如此。在12月22日舉行的“2018微博房產百強盛典”上，新京報傳媒執行總裁張學冬指出，近期北京的政策環境也相對有所寬松，表現在高端房限簽的情況有所放松，簽約量上升。而在工作居住證方面，近期北京也有新的政策動向，包括增加工作居住證辦理總量，加快審批，并將暢通引進人才、留學回國人員、應屆畢業生等各類人才在政府人力資源公共服務機構集體戶落戶、托管人事檔案的辦理渠道。

　　各地政策放松會否引起房地產市場快速回暖及反彈，成為2019年中國經濟的焦點之一。

　　華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所前所長賈康在接受時代周報記者采訪時表示，目前來看政策疑似松動，“預計2019年會有更多城市進行政策微調”。

　　中原地產首席分析師張大偉向時代周報記者分析，雖然目前多城疑似放松調控，但事實上房地產歸根結底看信貸：“目前多城松綁的都不是關鍵性政策，所以市場并未給出比較好的反應。最近幾天中介市場的訪問量、帶看量、成交量的數據也并未產生變化。”鏈家北京某門店的中介人員佐證了張大偉的看法。該中介告訴時代周報記者，最近看房的數量并沒有什么變化，在他們看來，現在的政策，“還沒有松的意思”。

　　但克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉則向時代周報記者表示，廣州的商服政策松動，以及住宅限價松動，已經不同程度地產生了一定的影響。“根據我們的調研，在廣州商服政策松動后，很多樓盤政策發布后首天的客戶上門量，基本是以前一個星期的上門量。這個利好還是比較明顯的，預計公寓項目的成交活躍度會有所好轉。”肖文曉說，“但住宅限價政策松動，相對而言，對市場的刺激效應就沒那么明顯。主要是廣州的住宅調控除了限價，還有限購、限貸等政策。再者，限價松動僅影響房地產市場從雙合同變成單合同，并未實際減輕購房者負擔。”

　　“因城施策”該有統一標準嗎？

　　2019年，對房地產市場來說，因城施策、分類指導是兩個無法繞開的關鍵詞。但從目前已經有所松動的城市來看，如何“因城施策”并沒有明確標準。

　　以房地產比較重要的兩個衡量指標—庫存和房價上漲壓力兩個因素來看，近期出現政策松動的城市，并無太大的一致性。

　　先看庫存。根據易居百城土地儲備報告，截至11月底，北京庫存883萬平方米，預計去庫存周期（存銷比）24.6個月；廣州庫存834萬平方米，預計去庫存周期（存銷比）10.1個月；深圳庫存361萬平方米，預計去庫存周期（存銷比）13.8個月；珠海庫存271萬平方米，預計去庫存周期（存銷比）14.8個月；太原庫存978萬平方米，預計去庫存周期（存銷比）13.3個月；蘭州庫存626萬平方米，預計去庫存周期（存銷比）15.5個月。菏澤統計數據暫時缺乏。

　　而從房價上漲壓力來說，根據中國指數研究院跟蹤數據，從1-11月百城住宅均價環比變化趨勢來看，今年整體曲線平穩偏回落。今年以來，百城均價各個季度累計漲幅較去年同期均收窄，整體價格趨于穩定，從各級城市來看，2018年1-11月各線城市累計漲幅較去年同期收窄，其中三線城市累計漲幅回落明顯。

　　無論是比較庫存壓力還是房價上漲壓力，都無法對近期松綁的城市給出相對合理的解釋。在強調因城施策、分類指導，給了城市政府更大主動權的情況下，地方政策的松與緊是否應該有一個更加客觀的標準？

　　以棚改為例，在貨幣化安置的取舍中，2017年8月住建部、發改委等六部委聯合印發的《關于申報 2018 年棚戶區改造計劃任務的通知》中，更明確商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應嚴格控制貨幣化安置比例。未來，“因城施策”是否也應該具備這樣的明確指標？

　　鄧郁松表示，“因城施策”是為了讓當地更好地把握當前各地房地產市場的特殊性，讓當地根據實際市場情況相應地調整相關政策，而“一刀切”的標準將有違這一初衷。但在盤和林看來，房地產行業受政策影響非常大，容易一放就漲，設置具體的庫存壓力、銷售周期指標，以及房地產上漲壓力的指標，不僅有利于客觀衡量城市政府應該在何時如何調整政策，也能為中央對地方的把控提供依據，因此“非常有必要，能盡早出臺最好”。

　　“分類指導”輔以中央問責手段

　　除了因城施策外，今年中央經濟工作會議對房地產的定調由“差別化宏觀調控”轉變為“分類指導”，似乎減弱了中央作用，加強了地方政府作用。

　　有專家分析表示：“因城施策、分類指導”并不意味著減弱中央作用，而是讓各地根據自身情況進行更加貼合市場的政策調整，而中央對于地方的把握，第一，有“房住不炒”的基本原則；第二，也有中央問責等一系列手段。

　　時代周報記者了解到，今年8月，住房和城鄉建設部提出了“問責制”—在因城施策的背景下，住建部將建立房地產市場監測體系，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制。要嚴格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。住建部也曾表示正在加快建立這一體系，并細化評價單元，對未能實現“穩房價、控租金”等調控目標的責任主體堅決問責。

　　中國社科院原金融發展室主任易憲容分析，中央經濟工作會議“因城施策、分類指導”的提法，不僅將出臺房地產調控政策的權力由以往的中央政府下放到地方政府，同時也強調了權力與責任的對等性，即地方政府在因城施策發展本地房地產市場的同時，也要承擔房地產市場調控的主體性責任，不能脫離“房子是用來住的、不是用來炒”的基本定位。“如果說有地方政府想炒作房地產，并讓當地的房地產市場脫離該軌道，讓房地產市場的價格瘋狂上漲，那么中央政府就有可能對地方政府官員問責。”易憲容說道。