2018年前11個月，已有25家房企的銷售規模突破千億。據克而瑞預計，到2018年末，將有30家房企邁入千億軍團。在百強房企規模競速的同時，中小房企也不甘落后。

　　日前，來自廣東省惠州市的房企萬城控股有限公司(HK：02892，下簡稱萬城控股)正式在港交所掛牌。據藍鯨房產不完全統計，這已是年內第6家在港交所上市的房企。而截止到2018年12月26日，共有12家房企向港交所提交了上市申請。

　　在已經成功上市的6家房企中，除美的置業(HK：03990)外，大多為區域型房企，且負債均處于高位。這導致剛剛上市的企業們在資本市場的認可度并不理想，認購不足、破發成為常態。

　　有分析人士對藍鯨房產指出，中小房企上市意在打通融資渠道，無需在意其股價表現。然而，藍鯨房產梳理發現，即便僅從融資動作來看，上市能否助力中小房企順利打通融資渠道，仍尚待觀察。

　　資金壓力倒逼企業扎堆赴港IPO

　　2018年12月20日，萬城控股正式在港交所掛牌。這是今年繼弘陽地產集團有限公司(HK：01996，簡稱弘陽地產)、正榮集團有限公司(HK：06158，簡稱正榮地產)、美的置業控股有限公司(HK：03990，簡稱美的置業)、大發地產集團有限公司(HK：06111，簡稱大發)、恒達集團控股有限公司(HK：03616，簡稱恒達集團)之后，在香港交易所上市的第6家內地房企。據藍鯨房產不完全統計，2018年共有12家房企奔赴香港資本市場，創下近3年之最。

　　從招股書披露的情況來看，12家赴港上市的房企大多偏向中小規模。以剛剛上市的萬城控股為例，數據顯示，2015年至2017年，萬城控股分別實現銷售額5314萬元、91億元及9.69億元;年營業收入分別為5848萬元、8.94億元、9.73億元。2018年上半年，萬城控股營業收入為2.63億元，土地總儲備為210.33萬平方米。

　　對于此輪中小房企赴港上市潮，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚曾對藍鯨房產表示：從去年開始，房地產企業有一輪明顯的上市潮，這與整個商業銀行資金面從緊，房企融資不易有關。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向藍鯨房產分析：一方面，這是因為房地產市場競爭的邏輯在于，無規模即無市場，靠單純的項目銷售難以快速做大規模，而IPO其實是企業快速做大規模的一個途徑。另一方面，在國內樓市調控持續嚴厲的背景下，中小房企陷入了資金困境，這也促使其積極謀求新的融資平臺。

　　從統計數據來看，中小房企積極上市多為解決資金困境，這可從其招股書中窺見一斑。公開資料顯示，多數申請赴港IPO的企業負債率處于高位，以銀城國際為例，其招股書披露，2015年到2017年，其凈資產負債率持續攀升，分別為141.1%、238.7%、284.9%，2018年上半年，這一數據飆升至453.2%。同期，德信中國的凈資產負債率則分別為278.70%、435.20%、275.70%及192.6%。

　　在企業負債率處于高位的狀態下，房企募集的資金多用于現有項目開發及償債。藍鯨房產據公開資料整理，在12家提交上市申請的房企中，對于募集的資金用途，包括正榮地產、弘陽地產、大發地產、萬城控股、銀城國際、中梁控股在內的6家房企均表示，募集的資金將用于開發現有物業、償債及作為一般營運資金。

　　認購不足、破發成常態

　　在業內人士看來，因港交所門檻不高，只要合法合規，這些房企大都可以上市，不過就已實現成功上市的6家房企而言，其在資本市場的表現卻不盡人意。

　　2018年12月19日，萬城控股有限公司IPO認購結果顯示，萬城控股香港公開發售僅獲83%認購，合計1565.6萬股，而其于香港公開發售的股份總數則為1875萬股。

　　萬城控股IPO香港發售認購不足，并非孤例。公開資料顯示，弘陽地產共面向全球發售8億股，其中90%為全球配售，10%為香港公開認購，而其IPO認購最終結果顯示，香港發售部分認購不足，其未獲認購的6554.5萬股重新分配至國際發售。據藍鯨房產不完全統計，在已上市的6家房企中，僅正榮地產、恒達集團取得了超額認購、其余4家香港發售部分均出現未獲足額認購的情況。

　　公開發售認購不足的同時，部分中小房企還面臨著上市當日便破發的窘境。美的置業開盤價為16.6港元，低于招股價17港元/股，收盤價跌至15.88港元/股;恒達集團在首日破發，報收1.13港元/股，低于發行價1.24港元/股。在2018年完成港股上市的6家房企中，僅有弘陽地產、萬城控股走出了高開的行情。

　　對于房企上市認購不足或者破發的情況，江瀚表示：當前資本市場的環境已經發生變化，現在要獲得資本市場的認可，房企必須在市場控制力、市場認知度、市場發展戰略等各方面都達到投資者的要求。

　　安居客首席分析師張波向藍鯨房產進一步分析道：在樓市不確定性因素不斷增強的背景下，市場對于不同房企的認可度會呈現出明顯的差異性，企業的盈利能力、經營能力、成長能力、償債能力、周轉能力和資產規模都會對投資者產生重大影響;另一方面，相比于2018年上半年來看，下半年上市的房企，受市場轉冷因素的影響，投資者的表現也會更為謹慎。

　　對于內地房企港股掛牌表現不佳的情況，另有知情人士向藍鯨房產表示，企業在上市前或也明白香港現在有幾十家房地產上市公司，要引起投資者的關注很困難。但是其最大目的是來香港融資，只要達到這個目的，其他的對他們來說都沒有太大影響。

　　但該人士也指出，之所以2018年新上市的內地房企股價表現不佳，或也跟目前投資者對內地房地產市場信心不足有關。在此種背景下，企業能否如愿融資仍很難說。藍鯨房產梳理發現，在6家2018年上市的房企中，除上市募集到的資金外，僅有正榮地產、弘陽地產、美的置業進行了融資，其中，正榮地產共計進行了9次融資，弘陽地產為2次，美的置業只有1次。

　　對此，張波表示：上市公司發債需滿足一定條件，并非房企不急于進行債務融資，而是由于暫未符合發債條件，或者發債還未獲批。可見，房企上市之后，其融資渠道是否能打通尚待觀察。

　　房企拆分物業上市，尋求規模、盈利點

　　中小房企掀起赴港上市潮的同時，大中型房企也紛紛分拆旗下物業公司上市。據克而瑞不完全統計，2018年年內，共有7家物業公司向港交所提交了上市申請，其中有5家已經掛牌上市，創下自2014年內地首家物管企業彩生活(HK：01778)登陸港股以來的歷年之最。江瀚預測，未來會有更多的房企分拆旗下物業板塊上市。

　　對此，克而瑞研究中心分析師房玲對藍鯨房產指出：目前在房地產市場宏觀調控的背景下，房企通過將物業分拆上市，能夠減少物業板塊對集團的資金依賴，實現獨立運作，減輕母公司的財務壓力。此外，由于目前物業管理行業集中度不高，上市企業可以將融得資金用來投資及收并購。

　　張波分析認為：分拆物業公司上市的確可以緩解母公司的資金壓力，但更多的考量是存量房市場競爭。目前樓市的發展已經進入換檔期，一線城市已然步入存量房時代，而眾多新一線城市也將在未來3-5年逐步過渡到存量房時代。值得關注的是，物業公司上市后，如果運營得當，公司本身市價及品牌的溢價空間有極大想像空間。

　　從2018年部分上市物管公司的資金用途來看，大部分的資金都被用來收并購以擴張規模，如雅生活將65%的融資額投入到其他公司的收并購，其中45%用于收購其他物管公司，10%用于收購物管相關業務公司，剩余10%則成立物業管理產業基金，以擴大業務范圍及地域覆蓋范圍。

　　除了規模之外，投資者對于物業公司上市后的盈利能力更為關注。因而，2018年房企旗下物業公司分拆上市，更是為了通過業務的創新升級，提高盈利能力。

　　一方面體現在管理物業類型的多元化。如在傳統的住宅業務外，將物業管理服務延伸至多樣的非住宅業務，如產業園、商業物業等。以佳兆業物業(HK:02168)為例，目前佳兆業物業除住宅物業外，非住宅物業管理服務已延伸至商用物業、寫字樓、表演場地和體育館、政府建筑物、公共設施及工業園等。佳兆業物業表示，未來將繼續拓展非住宅業務規模，如為表演場地和體育館、度假物業、農業園區、工業園、科學園、教育機構以及政府和公共設施等提供物業管理服務。

　　另一方面，物管公司也在不斷拓展新業務服務模式的多元化，如各類業主方或非業主方的增值服務等。如新城悅(HK：01755)就計劃在原有業務基礎上，提供養老服務、健康及健身服務、食品餐飲服務以及資產管理服務;奧園生活服務也表示將積極探索多元化服務，如醫療美容、中醫服務、養老服務及電訊服務等等。此外，也有部分企業提出了未來的數字化及智能化建設，通過技術加持的手段從而提升客戶黏度，從而把控市場風向，減少人工成本，提高企業整體的運營效率，從而提高盈利能力。

　　2018年以來，隨著融資環境日益收窄，高度依賴資金支持的房地產行業愈發顯得形勢嚴峻，在眾多中小房企爭相赴港尋求上市之時，資本市場對內地房企的態度卻明顯缺乏信心，這使得今年申請上市的房企整體估值并不理想。而在存量市場風口之下，房企拆分物業公司上市固然能夠吸引資本市場的關注，但如何提高自身盈利能力，也是個不小的難點。

　　在即將到來的2019年，房地產行業能否在新時代的政治高點上，重新迎來新的發展規律，規模還是房企唯一的破局之路嗎?藍鯨房產持續關注。