近日，樓市突然傳來一個消息，上海市人民政府在上海市稅務局網站上發表文件，2019年開始面向房產稅的納稅人減稅！

　　上海市稅務局官網公布的文件中指出：

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》等的規定，自2019年1月1日起，本市按照房產余值計算繳納房產稅的納稅人，房產原值減除比例調整為百分之三十。

　　1

　　樓市利好？

　　鑒于很多讀者可能會有所混淆，首先說明一下，房產稅跟一直有相關消息的房地產稅并非同一個概念。房產稅征收已經有一定年限了，但不針對個人住宅，主要是針對企業納稅人。

　　1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。對在中國有房產的外商投資企業、外國企業和外籍人員仍征收城市房地產稅。

　　按照現行的房產稅征收標準，房產稅依照房產原值一次減除10% 30%后的余值計算繳稅，上海之前是按照20%的標準，調整過后調整到30%，相對來說減少了企業的成本。

　　例如，一套原值300萬的房產，如果不能免稅，那么按照上海的舊版細則，每年的房產稅是：300萬 80% 1.2%=2.88萬元；

　　經過這次調整之后，每年房產稅是：300萬 70% 1.2%=2.52萬元。

　　此次上海市房產稅征收比例的調整，相當于進一步降低企業用地成本，實質性減輕企業負擔。

　　2

　　3年時間準備？房地產稅落地時間或將延遲

　　知名財經評論員劉曉博認為：

　　上海稅務局此次降低房產稅，主要是給企業降低負擔，仍對樓市構成了利好。畢竟，企業持有上海不動產的成本降低了。這可能傳遞一個重要的信號：房地產稅立法或許會繼續積極穩妥地推進，但房地產稅全面落地或會推遲。

　　他認為，中國目前面臨經濟下行壓力，減稅是刺激經濟的重要手段。而開征房地產稅是在向企業和個人加稅，與現在經濟環境不符。

　　1月21日，國家領導人在省部級領導干部防范化解重大風險專題研討班開班式上曾這樣談到房地產：要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。

　　劉曉博當時做過相關分析，長效機制看來會在短期內基本成型，但要穩妥實施。使用的措辭是穩妥，而不是積極穩妥，值得品味。

　　此前全國人大對國務院做過一項重要授權：從2019年1月1日到2022年12月31日，國務院可以提前下達下一年度新增地方債限額。這意味著，用3年時間來做準備，3年內房地產稅能全面落地嗎？

　　再結合上海給房地產減稅看，劉曉博認為房地產稅在2022年底之前全面落地可能性不大。很有可能是：先立法，然后選幾個城市按照新版房地產稅搞一輪試點再說。

　　3

　　房地產稅2019年一定不會出臺？

　　近日，經濟學家陳志武曾針對房地產稅發表看法：

　　由于地方政府在推出房產稅上碰到一些阻力，房產稅在今年內難以推出，建議在財政開支透明度沒有進一步上升之前，應推遲征收房地產稅。

　　關于房地產稅出臺時機，坊間爭論從未停歇過。許多購房者也在坐等房地產稅出臺，大多數人將它視作刺破高房價泡沫的利器，只要它落地，高房價勢必守不住，自己便能趁機上車。

　　但正如陳教授說的，房地產稅出臺時機尚未到，2019年肯定出臺不了。

　　土地財政是當下中央與地方政府財政收入的重要來源，只有土地財政難以為繼之時，才是房地產稅出臺的最佳時機，以增加新的稅收。

　　說得更直白點就是，等城市化進程完成的差不多了，熱點城市主要依靠二手房市場，賣地掙不了啥錢的時候，房地產稅便可推出，成為新的稅收來源。

　　所以，只有土地財政不掙錢的時候，才是房地產稅推出的最好時機。而從目前的土地市場行情來看，土地財政依然如火如荼。2018年，全國賣地收入高達6.5萬億元，同比增長25%。

　　許多人都在等待房地產稅的落地，以打擊房價。但從實際情況來說，房地產稅的出臺，實際上對中心城市的房價也只是抑制，不會重創，更不會暴跌。不能忽略中國特色這個現實，房價不允許暴跌，只能穩定。

　　至于房地產稅的出臺，或許需要的時一個恰當的時機，當中央財政與地方財政不再對土地出讓金過分依賴之時，或者當城市化率漸趨穩定，土地出讓金不在能成為大頭收入時，便是最好時機。

　　房地產稅如何影響房價？

　　當初房價一路狂飆，調控效果尚未凸顯，輿論才千呼萬喚房地產稅加速推出。

　　財政部之前表示要按照立法先行、充分授權、分步推進的原則，推進房地產稅立法和實施。力爭在2019年完成所有法律程序，2020年完成落實稅收法法定原則的改革任務。

　　但當中央731強硬定調后，假調控變成動真格，誰都不相信的房價回調，居然真的來了。

　　土地流拍、樓盤降價、房鬧不止、維權不息！

　　而此時如果繼續強行推進房地產稅，不僅與當初的初衷相違背，還會讓樓市恐慌的情緒蔓延。

　　何況樓市調控的終極目的從來是穩：穩地價、穩房價、穩預期

　　也就意味著，面對日趨降溫，甚至是成交量銳減的樓市，房地產稅的推出，不僅不能加速，相反，還必須急剎車。

　　那么，房地產稅對房價的影響就真的那么大嗎？

　　房地產稅能不能降房價，其實是一個偽命題

　　就好像說，藥能不能治病

　　我說能，但也要看什么藥

　　房地產稅能不能降房價，我認為能，但也要看，這個稅要具體怎么收！

　　如果僅僅是為了給地方增加財政收入，那房價也降不了多少。

　　其實早在2011年開始，房地產稅的孿生兄弟房產稅，就在上海和重慶進行了試點。

　　然而，除了增加了地方政府的稅收之外，對降低房價并沒有任何作用。

　　相比較房產稅的單一，房地產稅要同時對房子和地都要征稅。

　　也就是說，房地產稅推出的目的，并不是降房價，而是取代土地財政。

　　但事實上，樓市短期看金融，中期看土地，長期看人口，房地產稅縱然出臺，也只會短期對樓市形成一定沖擊，中長期依然難以改變市場上供給不足，僧多粥少的困境。

　　更何況，政府大力推進房地產稅，實際醉翁之意不在酒，而在地方財政。

　　那么，奢望房地產稅一推出，就能讓房價大跌，自己恰好抄底進場的，自然是異想天開。

　　反過來說，即使房地產稅延緩推出，也別指望房價就能重演曾經的瘋狂。

　　而樓市無論怎么調控，都無法回避：樓市黃金十年，已經一去不復返了。