一段時間以來，長租公寓行業鮮少有“好消息”出現——不是拖欠，就是暴雷；不是被通告，就是被舉報。從去年2月至今，全國至少已有10余家長租公寓機構先后爆倉。水深火熱的長租公寓行業，戰火還在繼續蔓延。這一次，倒下的是北京昊園恒業。

　　綜合財新等多家媒體報道，由于空置率高達14%，加之涉嫌操縱租金貸，昊園恒業資金鏈斷裂，由此無法按時向房東支付房租，同時也無法及時向租戶退款；因此在10月27日，近200名租戶聚集北京昊園恒業的辦公地點，向其討要說法。

　　就在十幾天前，上海寓見公寓被曝資金鏈斷裂。而寓見的暴雷，則將與其合作的金融機構——元寶e家置于風口浪尖之上。事發之后，寓見方面為轉移租客注意力、減少維權糾葛，提醒租客“不要還款”，從而將矛頭對準元寶e家。

　　巧合的是，這次暴雷的昊園恒業，也與元寶e家合作，推出相關租金貸產品。更早之前爆倉的愛公寓背后，也有元寶e家的身影。這不禁令人好奇，此番昊園恒業的資金鏈斷裂，與元寶e家有多少關聯呢？元寶e家在這些長租公寓機構背后，到底扮演著怎樣的角色呢？

　　長租公寓最大的爆倉？

　　“真是長江后浪推前浪，一浪更比一浪高。”長租公寓業者慕容（化名）如此評價昊園恒業的暴雷。據其介紹，保守估計，昊園恒業的房源數量可達到5萬間，租客數量達到10多萬，這樣體量的長租公寓機構出現問題，遠比此前的愛公寓、鼎家和寓見爆倉的波及范圍更廣。

　　根據財新網的報道，此次昊園恒業資金鏈斷裂事件目前已涉及租戶及房東上千名。受害租戶多租住在隔斷間，月租金1000-2000不等；一部分租客也背上了租金貸的債務。

　　而昊園恒業背后的資金方，就有元寶e家。據公開資料顯示，2017年6月，元寶e家與昊園恒業達成戰略合作協議，成為后者合作的唯一一家租金貸平臺；在此之前，元寶e家也有參與到昊園恒業的租金貸業務之中。

　　二者主要的合作模式，與其他租金貸的模式基本相似：元寶e家為這些公寓的租客預支一年的租金，并將資金發放至昊園恒業處；但昊園恒業方面按季度向房東支付房租，而租客則需要每月按時向網貸平臺元寶e家償付貸款。如此一來，昊園恒業則可利用期限錯配自建資金池，變現利用租客個人征信，用租客的杠桿為自己的擴張買單。一旦昊園恒業的資金鏈斷裂，收不到租金的業主開始清退租客，租客被趕出來、拿不到押金和退款、還要繼續償還貸款，由此導致大量壞賬，元寶e家方面也會損失慘重。

　　更值得一提的是，此次昊園恒業暴雷一事中，不少租戶背上了兩份貸款。

　　從去年11月開始，微博和微信公眾號上就出現了針對昊園恒業因并購其他中介機構、而要求租客重簽合同且更換網貸還款平臺的聲討和質疑。在此前《新京報》的報道中，針對有較多租戶投訴昊園恒業未及時解綁網貸的情況，昊園恒業的魏姓負責人曾表示，公司陸續并購了一些中小型中介公司，這些公司的大部分租戶原本就辦理了房租分期業務。因原公司的合作分期平臺并非昊園恒業的合作方，所以在并購完成后，除了租賃合同需要進行變更外，租戶的分期貸款業務也將與原平臺解除，轉由昊園恒業的合作方元寶e家來簽約。

　　但這一系列解綁、解約、再簽約的過程需要時間，昊園恒業方面則以北京清查隔斷房造成公司損失慘重為由，拖延了原本的進程，使得不少租戶承擔了進一步的損失。

　　除此之外，今年3月，昊園恒業以1.2億元收購了愛公寓100%的股份；并由此接手愛公寓留存的一系列維權問題。據業內人士透露，時至今日，愛公寓供應商、房東、租客等維權問題仍未得到實質性解決。此番昊園恒業暴雷，原本愛公寓的業主及租客的維權之路將再添變數。

　　更早些時候，今年年初，微博上就已出現#昊園恒業欺騙租客不退房租押金#的話題。由此推斷，昊園恒業與租客和業主的矛盾由來已久，且一直未得到妥善解決。

　　對此，北京長租公寓業者司馬（化名）告訴TBO，昊園恒業在業內的口碑一直不算好，在去年曾被網友評選為“北京十大黑中介”；另外，僅2017年一年，昊園恒業并購了近20家中小中介品牌，在其瘋狂并購的過程中，實際上吸納了一部分“不良資產”，加之并購后內部結構復雜，管理體系較為混亂，其中隱藏著巨大的潛在風險。

　　“之前看了不少知名長租公寓品牌倒下，我們就在想，昊園恒業居然堅持了這么久。”

　　元寶e家為何退出？

　　據昊園恒業的負責人透露，此前元寶e家會在租戶下單之后3個工作日，一次性將11期租房貸款付給昊園恒業。而8月開始，元寶e家陸續降低每月下單通過率，放款日期也從3天延長至7天、半個月。9月下旬之后，元寶e家徹底停止了合作。

　　在司馬看來，過度依賴租金貸的昊園恒業，沒有了元寶e家的支持后，自然“難為無米之炊”。實際上，司馬認為，元寶e家的退出有些遲了。

　　司馬認為，今年3月的愛公寓事件后，元寶e家就應該意識到長租公寓金融貸存在的巨大風險，但其仍選擇與昊園恒業合作。司馬推測，后者收購愛公寓的1.2億元資金中，大概率地存在元寶e家所支持的資金。此外，今年5月份，元寶e家還推出了全國范圍內城市合伙人計劃。很顯然，即便親眼看到巨大的風險和崩盤的案例，元寶e家并沒有停止擴張腳步的想法。

　　但現實情況似乎并不足以支撐起元寶e家的野心。在慕容看來，雖然寓見被曝出暴雷是在近期，但寓見與元寶e家的斡旋或許早就開始了；因此，元寶e家方面未必沒有意識到相應風險，或許是在已有巨大投入的情況下，不甘心就此抽身離開；其對昊園恒業的態度或也與此相似。

　　另外，慕容推測，元寶e家的資金狀況或許已十分緊張。實際上，元寶e家合作了多家長租公寓品牌，僅是愛公寓暴雷所遺留的壞賬問題就達到2400萬；而寓見公寓的體量至少有2萬間，保守估計元寶e家與寓見的交易資金應有億元級規模。

　　加之刺秦寓見方面，選擇告知用戶清空所綁定銀行卡并“逃避”還款，元寶e家想要收取貸款，則將面臨更大的阻礙，其品牌形象也再度受到重挫。

　　而元寶e家作為消費分期金融平臺，其資金來源并非自有資金——根據此前有關寓見爆倉事件的報道，元寶e家的資金主要來自于傳統金融機構。根據租客提供的銀行對賬單顯示，租客月付到平臺的貸款，最終流向了晉商消費金融股份有限公司。工商信息顯示，持股比例達40%的晉商銀行股份有限公司為其實控方。

　　但是，晉商銀行的日子也不好過，這無疑加重了元寶e家平臺資金周轉的難度。

　　4月10日，晉商銀行因“未按照‘穿透’原則，對基礎資產準確計量風險，計提相應資本與撥備；發放流動資金貸款購買不良資產包；向客戶收取公開承諾減免費用”，違反了《銀監法》第四十六條、四十八條規定，及《中國人民共和國商業銀行法》第七十三條。對晉商銀行責令改正，罰款70.69萬元，沒收違法所得20.69萬元。9月28日，晉商銀行長治分行因違規開展存貸款業務，違反《銀監法》第四十六條規定，罰款30萬元。10月11日，晉城銀監分局向晉商銀行晉城分行開具一張罰單，因“以貸款資金做存單質押擔保進行再貸款”，按照《銀監法》第四十六條規定，罰款30萬元。

　　結合晉商銀行自身的情況，慕容認為，即便早期晉商銀行不在乎租金貸帶來的壞賬，接連幾次的罰款也足以讓其意識到來自政府監管的強力舉措。在政策風險和自身資金緊張的情況下，晉商銀行收緊相關金融服務自然順理成章，元寶e家與昊園恒業的終止合作也與此有關。

　　同時，關于二者終止合作，昊園恒業似乎也算不上是一個十足的“受害者”。

　　根據中國執行信息公開網顯示，自2018年3月至10月之間，昊園恒業的法人及實控人王四會，是13起有關案件的被執行人，并被列為限制消費人員。另據“信用中國”官網顯示，2018年8月13日，昊園恒業被列入失信黑名單。更有文章指出，2017年至今，昊園恒業共有187條行政處罰記錄，處罰原因多為占用、挪用或拖延支付客戶資金。

　　由此可見，昊園恒業自身的企業信用已經出現重大問題。從某種程度上來說，公眾對昊園恒業的信任度較低，一旦發生負面事件引發負面情緒，則極易引發擠兌及倒閉危機。面對這樣的公司，金融平臺也很難再與之合作。

　　但不可否認的是，即便元寶e家已與昊園恒業終止合作，但此前所涉及到的租金貸問題，仍需雙方努力、共同解決。借鑒寓見公寓的案例，兩方誰都不愿意吃虧，可歸根結底，租客才是最倒霉的那一個。

　　該拿租金貸怎么辦？

　　潘石屹說過，哪怕房租翻倍，中介也是虧的。作為一個長周期、高成本的行業，長租公寓的運營核心是資產管理，即需要用便宜的資金獲取更多的資產，利用規模效應賺錢，從而降低經營風險，獲取高額利潤。

　　像昊園恒業這樣的“二房東”生意，規模越大，資金需求也越高。但中小長租公寓機構的融資能力普遍較弱，銀行和VC的態度相對冷淡，抱團取暖不失為一種好的出路。但昊園恒業想要一口氣吃下這么大一塊市場，自然需要更多低成本資金的支持；而與之類似的一家又一家的長租公寓品牌和地產經紀公司，則是不約而同地選擇了租金貸的路徑。

　　原本，租金貸是中國租房市場引以為傲的一種“金融創新”。但事實證明，這種完全單邊的風險承擔機制下，業主和租客嚴重承壓，資金池的安全性成為人們質疑長租公寓的根源。在如此不平衡、不信任的業態之中，一旦出現問題，任何一方都無法全身而退。

　　在司馬看來，租金貸的出現，趕上了“租售并舉”的政策紅利；但現實的國情是，國內市場長期關注住房銷售市場，對租房租賃市場的發展缺乏經驗。因此，在租房市場發展前期，政府并沒有過多介入和干預市場行為，從而為租金貸的野蠻生長提供了一定條件。

　　事實上，早在轟轟烈烈的杭州鼎家暴雷之前，銀行對于租房分期業務的態度也是相對積極的。建設銀行上海市分行，在2017年就上線了租房分期的業務；2018年5月，中國工商銀行四川省分行也以成都為試點，推出長租公寓房租的信用卡分期付款業務。

　　只是，伴隨著多家知名長租公寓機構的連續暴雷，以及長租公寓瘋狂擴張推高房租價格的爭議，政府的監管政策迅速觸及，長租公寓金融玩法的市場風險和社會風險被徹底揭開。

　　有業內人士認為，叫停租金貸，是寓見、昊園恒業等長租公寓運營商倒下的主要原因之一。如此來看，對金融產品過分依賴的玩家，將直接面臨著嚴峻的現金流考驗。而這波政府監管，也的確來勢洶洶。

　　北京——8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門，明確要求住房租賃企業“三不得”和“三嚴查”，其中包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。另外，將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。8月23日，北京市住建委重申，針對住房租賃企業違規使用“租房貸”，正聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。深圳——8月27日，深圳互聯網金融協會發布《關于防范“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，稱“租金貸”業務杠桿高、風險大。上海——9月30日，上海市住房城縣建設管理委、市房屋管理局等五部門，發布《關于進一步規范本事代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》。明確提出業務范圍無“住房租賃經營”者、未經上海市房屋行政管理部門備案者、未加入上海房地產經紀行業協會的代理經租企業不得開展租金貸，并同時要求上海市小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與代理經租企業合作開展個人“租金貸”業務。浙江——10月19日，浙江省出臺了《關于促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》。要求從事住房房源委托出租業務的長租公寓企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務。

　　對此，司馬認為，雖然上述文件暫未指出具體的落地方案，但強監管之下必然會加速行業的洗牌。

　　這樣的案例有很多，例如共享單車。在共享單車誕生之初，大小玩家一片混戰，關于單車亂停放、用戶騎行安全、押金難退等問題的爭議不絕于耳。而共享單車企業以用戶押金自建資金池的問題，更是成為輿論關注的核心。

　　從2016年下半年開始，深圳、成都、濟南、上海、北京等多地均制定并出臺有關共享單車的政策，對單車數量、車輛停放、理賠及保險、沉淀資金管理等多項運維內容加以整治。在安全監管用戶押金方面，北上廣三地則率先要求共享單車企業設立押金專用賬戶，并接受第三方監管。在激烈的價格戰之下，挪用資金池資金另作他用的路徑一旦被封死，共享單車僅靠騎行收費的模式增長乏力，較難支撐起正向財務模型。

　　與此同時，2017年9月7日，北京市交通委宣布北京暫停投放共享單車。隨后，上海、廣州、深圳等多個城市也禁止單車投放。

　　在政府監管的步步緊逼之下，一些涉嫌違規運營的共享單車企業被逐步淘汰；而在政策層面沒有重新分配單車企業投放權的情況下，原本的兩大巨頭摩拜和ofo占據著天然的競爭優勢，經受不住監管考驗的企業也逐漸退出市場。

　　誠然，未來一段時間內，長租公寓的洗牌還將繼續進行。可以預見的是，此前涉及租金貸的多家長租公寓運營商中，有相當一部分也即將面臨爆倉，受害的業主和租客數量還將繼續增加。而這些終將成為試錯的代價和歷史的見證。

　　更深的困境

　　在收緊和叫停租金貸的背后，銀行業也正面臨著困境。

　　在這一波經濟下行的趨勢下，銀行業也步入斷崖式的經濟L型時期。尤其是2017年以來，金融監管不斷收緊，銀行資本計提的壓力陡然上升，整體議價水平亦有下降。隨著利差市場化，銀行傳統的盈利模式正在遭遇瓶頸，與銀行爭奪資金的競爭對手增加，銀行靠錢生錢、躺著掙錢的好日子即將結束了。

　　最突出的例子之一，則是金融科技公司對銀行業帶來的巨大沖擊。雖然網貸行業的體量仍舊有限，但其通過互聯網渠道的金融產品，樹立的是自身品牌的形象，從而弱化了用戶對所提供服務的銀行方的品牌認知。某種意義上來說，在互聯網金融的平臺上，銀行似乎正在淪為單純的資金提供方，其品牌等競爭力優勢正在逐漸喪失。

　　與此同時，不良貸款的增長，給銀行帶來了巨大的壓力。根據普華永道的數據，中國銀行業2017年中期不良貸款余額，比上年末增長了4.24%，信用風險激增。

　　近一年多來，M2增速大幅下降，金融強監管、去杠桿壓縮了銀行投放非銀的資金，減少了資金在金融體系內部的空轉。直到近期，銀行在委托貸款、信托貸款等表外融資的萎縮，進一步導致了社會融資規模的增速下降，實體經濟融資成本上升。對此，有觀點認為，未來銀行信用投放機會將減少，這也意味著企業想從銀行拿貸款將越來越難。

　　可銀行本身并不那么缺錢。今年以來，央行已經進行了4次的定向降準，共計釋放2.3萬億元的增量資金。放出來的水，總歸要流到某些地方。但可惜的是，在經濟下行階段，謹慎的銀行選擇青睞更具實力和信用的企業，類似昊園恒業這樣信用不良的金融玩家，或許再也沒有機會了。

　　繞來繞去，真正的困境，卻是來自于自己。