房地產產業報告

這些城市中，不乏三亞這樣上半年“瘋漲”的城市。5至7月，三亞新建商品住宅漲幅分別為2.4%、3.2%和3.7%，連續位列全國漲幅前三名，當地政府也因此受到住建部門接連兩次約談。

　　中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，經過41個月的持續房價上漲，熱點城市各種調控政策的疊加效應開始明顯，房地產市場的去杠桿，使得投資者開始離場，出現二手房降價。

　　投資投機遭抑制

　　在8月67城上漲、漲幅刷新紀錄后，9月樓市漲幅明顯放緩，這一趨勢在10月份得到了延續。10月，70城中房價上漲的城市數量為65個，相比9月份的64個有增加。但從平均房價漲幅看，新建住宅10月份環比上漲1%，相比之前高峰期明顯回落。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，即便是目前有一些看跌情緒，但實際上房價上漲的城市數量還是在增加的，這或和部分城市在傳統“金九銀十”階段依然看漲房價有關，開發商定價策略依然會堅挺。另外，近期部分城市對于高端樓市預售證的管控減弱，一定程度上會使得房價有所上漲。

　　從不同城市看，上漲最明顯的是貴陽、石家莊、武漢這些城市都屬于省會城市。貴陽從7月份開始上漲較快，連續4個月接近2%，而石家莊和武漢此前房價管控政策較嚴。

　　下跌的4個城市，大部分是前期投資需求較多的城市。廈門和三亞都屬于旅游城市，外地人購房需求較多。廈門此前被傳“崩盤”，實際上這一年房價確實有所下降，二手房價格同比下降5.3%。相比之下，除了北京和上海二手房同比下降2%左右以外，其他城市今年二手房價格均比去年有所上漲。

　　三亞則屬于今年前期價格上漲過快，在兩次被約談后，8月底三亞市發改委聯合住建局發布樓市新政，要求轄區內房地產開發企業做好重新申報商品房銷售價格備案工作，嚴格按照備案價格銷售，并且6個月內不得調高銷售價格。這一政策起到了立竿見影的作用，三亞樓市8月份之后迅速熄火。

　　深圳市場近期出現了司法拍賣房交易增加，據公開報道，近半年以來深圳司法拍賣的房源增加了50%左右，一定程度上和房價下跌的因素也是有關的。而溫州則受到最近P2P爆雷影響，市場購買力減弱。

　　二手房拐點已現

　　不過，從二手房價格來看，市場出現了明顯變化。除了北京、上海、廣州、深圳等調控較為嚴厲的城市以外，今年上半年漲幅較高的丹東、三亞和深圳、杭州、等房價熱點城市二手房價格均出現了環比下調。從二手房的房價指數環比增幅看，10月份為0.5%，相比9月有明顯收窄。

　　受訪專家均認為，受限價政策、部分城市新房雙合同的影響，新建住宅價格失真，二手房相對來說更客觀反映市場走勢。特別是一、二線熱點城市，二手房成交量占比已經市場過半，北京、上海二手房市場成交占比已經超過市場總成交的80%。類似廣州等城市，二手房價格已經明顯下調，但最近對雙合同的監管使得統計上的新房價格依然上漲。

　　“當前很多房東急于拋售項目，會主動降價。而一手房的定價受到更多因素影響，類似預售證的備案價審批等，所以價格相對會堅挺。”嚴躍進表示。

　　張大偉認為，從預期看，二手房價格下調將是開始，在8月份全國樓市上漲達到頂峰后，金九銀十不再，樓市價格出現調整跡象，二手房的拐點已經開始出現。預計未來幾個月，二手房價格的下調城市和下調幅度將繼續加大，新建住宅部分城市也將逐漸開始調整。