而在地產投融資并購中，容積率核查，是計算整個收購交易對價的重中之重。

　　根據《建設用地容積率管理辦法》第三條規定：“容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。”但在地產并購法律盡職調查中，容積率核查容易被律師作為非法律問題忽視。而如果容積率相關的法律問題未核查，事后問題爆發將可能導致整個收購項目的巨額虧損，從而引發投融資糾紛和爭議。

　　因此，核查容積率相關法律問題是地產并購的關鍵工作。筆者遴選經辦的近十起地產并購案例，總結核查容積率的三大技能，為地產并購提供參考。

　　壹

　　“上天入地法”

　　核查容積率是否可用足

　　容積率通常是一個區間范圍或者不大于一個具體數值。

　　在地產并購交易中，由于不能用一個容積率的范圍值來測算對價，而收購方為了獲取最大利益也一般會盡量用足容積率，故確定交易對價會參考容積率最大值，因此，有必要核查容積率是否可用足。

　　實例

　　（1）某收購項目中，《國有建設用地使用權出讓合同》約定：“宗地總面積100000平方米，根據容積率測算的建筑總面積140000平方米，建筑容積率不高于1.4；建筑限高15米。”

　　收購方按照容積率1.4，建筑總面積140000平方米制作最高盈利強度排布建筑總圖，發現建筑必須修建超過6層，不符合建筑限高15米的要求，故最終容積率最高值1.4無法建足。

　　（2）某收購項目中，規劃部門做出的用地規劃設計條件顯示該項目的容積率不大于1.5，建筑面寬長度控制在80米以內。

　　后收購方被告知該項目臨近軍用航線，根據軍用航線周圍建筑限高的規定，最后規劃方案審核通過的建筑面寬長度降到了61米。故該項目容積率最高值1.5無法用足。

　　（3）某收購項目中，由規劃局出具的規劃條件顯示，容積率為2.5-3.2，建筑高度不高于80米。

　　收購方后發現該地塊存在煤礦采空區，原制作的最高盈利強度排布建筑總圖中該項目主要擬建小高層和高層，現不得不更改以多層住宅為主的規劃方案。故該項目容積率最高值3.2無法建足。

　　分析

　　在歷史文化區域、風景區、航線區、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞工程、臨街區、城市主干道、采礦區等特殊保護區域均可能出現建筑物限制高度的規定和要求，而在這些區域的建筑物往往很難用足容積率。

　　因此，在地產并購中核查容積率，既要核查項目所在區域限高政策，還要核查土地出讓文件中載明的地質狀況等影響容積率是否可以用足等等因素。

　　貳

　　“瞻前顧后法”

　　核查容積率指標是否能平衡

　　分期開發的房地產項目一般按照“統一規劃、分期實施、總體達標”的原則進行開發，整個項目規劃指標可在各期內統籌平衡。

　　在房地產并購項目時，分期項目比較常見，即項目一期或前幾期已建或已售，而收購方擬收購未動工開發的后期項目。因此，收購方必須核查前期開發的容積率指標，并且判斷后期開發容積率是否可以綜合平衡。

　　實例

　　（1）某收購項目中，項目一期已建已售，項目二期為收購標的，整個項目的容積率不大于2.5。被收購方提供了項目一期的建設工程規劃許可證、房屋面積測繪報告（實測）等資料。收購方依據前述資料，測算了項目二期的收購成本。后收購時發現項目一期超建，使用容積率大于2.5，導致項目二期無法綜合平衡指標、建足2.5的容積率。

　　（2）某收購項目中，項目分為一期以及二期，整個項目對應的容積率不高于2，一期已建已售部分，使用的容積率為1.8。項目二期通過資產轉讓的方式轉讓給了受讓方，轉讓前，受讓方測算收購成本，按照項目一期、項目二期整體平衡的原則，項目二期容積率可建至2.2。

　　但在轉讓后，項目二期報規劃方案時，原轉讓方突然向國土部門以及規劃部門遞交申請，要求改建項目一期未出售房屋，調整套型結構從而增加一期容積率。地方政府以此為由拒絕發放項目二期建設工程規劃許可證。收購方陷入被動。

　　分析

　　收購分期開發的項目，應當瞻前顧后，核實前期已建項目是否符合規劃條件以及是否存在超建問題，要求標的方承諾后期被并購項目的指標可以綜合平衡。由于房屋面積測繪報告的計容面積計算方式與規劃部門計容方式存在較大不同，因此不能以房屋面積測繪報告作為測算依據，而應核查規劃部門頒發的規劃核實文件。

　　叁

　　“追根溯源法”

　　核實容積率調整是否補繳地價

　　容積率調整包括容積率調高和降低兩種形式，本文案例僅涉及容積率調高問題。

　　現行法律和行政法規中均未對調高容積率補繳土地出讓金問題做出明確規定，僅由國務院及國務院有關部門所發布的通知中明確規定出讓土地改變容積率的，應按規定補繳不同容積率的土地差價。

　　實踐中，常見的因上調容積率補繳土地出讓金的方法主要為：按原出讓合同的樓面地價為標準計算應補繳的土地出讓金、按批準調整容積率時新舊條件下的土地市場價格的差額確定為應補繳額、按向國土部門補辦手續時的土地評估價格計算應補繳的土地出讓金等等。

　　因此，地產并購中應當核查該標的項目的容積率是否調整、是否補繳出讓金以及以何種標準補繳出讓金。

　　實例

　　某收購項目中，標的公司通過公開招投標取得項目土地進行開發。后經當地政府部門批準，項目進行土地容積率調高，并取得免補土地出讓金的非正式回復文件，之后數年因各種原因土地并未開發。

　　2017年，收購方收購標的公司股東的股權。不久，標的公司收到政府《關于補繳土地出讓金的通知》，被要求按照最新地價標準補繳高額土地出讓金，大大超出收購方的收購預算。

　　分析

　　收購容積率調高的項目，應當追根溯源，核查土地受讓方與國土部門是否就對容積率調高簽訂變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同，核查雙方是否就調整土地出讓金達成合法有效的協議以及是否支付調整后土地出讓金，特別要審查有關文件的法律形式，如政府會議紀要，有關文件的出具主體，如管委會等，是否符合法律規定。

　　律師在提供地產并購服務中，會在法律盡職調查報告中載明容積率數據等經濟技術指標，并且在并購協議中的項目概況中予以明確，但這些尚遠不能控制與容積率有關的交易風險。

　　而核查容積率，解決容積率是否可用足、是否可綜合平衡、是否須補繳地價等三大問題，有利于防范地產并購的最大隱患。

　　因此，作為收購方的律師，在盡職調查階段，對內與客戶法務、技術、財務等部門進行密切溝通，了解交易對價測算依據等，對外與標的方、當地國土、規劃進行溝通訪談，確定影響容積率的重要因素。

　　在交易文件階段，明確約定項目收購對價與項目規劃經濟指標特別是容積率的關聯性，以及交易對價的調整條件、支付條件。