最近合肥房管局發(fā)了個文章，局長深入房地產(chǎn)項目銷售現(xiàn)場調(diào)研指導(dǎo)，

　　在項目現(xiàn)場，許道和查看了銷售信息公示牌、公示內(nèi)容，向開發(fā)企業(yè)的工作人員詳細(xì)詢問了開發(fā)項目的規(guī)劃和施工進(jìn)度，了解企業(yè)在售商品住宅的預(yù)售備案價格、銷售數(shù)量以及網(wǎng)簽備案等情況。

　　最后，許道和指出：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分認(rèn)識促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要性，自覺遵守商品房開發(fā)銷售的有關(guān)規(guī)定和要求，規(guī)范銷售行為；要認(rèn)真貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，立足長遠(yuǎn)、順勢而為；要認(rèn)真把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，緊密結(jié)合本地區(qū)豐富的文化內(nèi)涵，進(jìn)一步提升開發(fā)項目的特色和品質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引更多的購房人。

　　許局長這話都是官話，我理解充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要性，也就是說價格大起大落都不對，最后那句意思可能是要房企專心做品質(zhì)，別老想著降價賣房，但好像又前后矛盾，現(xiàn)在合肥樓市不好，順勢而為，降價不正是順勢而為嗎？

　　為什么選擇去這三個樓盤視察？

　　其中合肥院子是第一個明目張膽正式降價6000元/平米的樓盤，從2萬多降到1.5萬，降價后在合肥引發(fā)軒然大波，被認(rèn)為打響了合肥樓市降價的第一槍，當(dāng)然也獲得了購房者的認(rèn)可，銷售效果非常好。

　　文泰院也降了6000元/平米，但只拿出來一棟，而且是以工抵房名義降的，不像合肥院子一樣普降，所以暫時沒有回調(diào)價格。

　　而藍(lán)光半島公館，前段時間也大肆宣揚(yáng)，降價6千/㎡，從2萬精裝改毛坯1.7萬，接著又降到最低1.4萬/平米，而且外地人還可以“不限購”，三成首付就能買。

　　現(xiàn)在雖沒有價格回調(diào)的消息，但是半島公館“不限購”一事遭遇買房人舉報，現(xiàn)被市房產(chǎn)局責(zé)令退款給限購客戶。

　　局長視察后，中介炒作合肥院子從1.5萬回調(diào)到了2萬，我跟合肥當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士了解到，實際上是1.8萬，相當(dāng)于又漲價三千，20%。

　　為什么視察后，只有合肥院子回調(diào)了，其他2個樓盤沒有漲呢，因為合肥院子本身對市場的影響力大一些，他帶頭降價，影響了整個合肥樓市秩序，甚至帶來了恐慌，不利于政府賣地，所以龍頭的表率作用很重要，而且合肥院子是整個樓盤的房源普降，而其他兩個樓盤推出的房源不多。

　　要知道，合肥的土地財政在全國排第二，僅次于南京。

　　截至目前，合肥樓市降價的樓盤還不算多，除了這幾個新盤，還有信達(dá)廬陽府89折、旭輝江山印、碧桂園時代傾城91折，據(jù)本地業(yè)內(nèi)人士跟我說，降價都是拿地價高了，區(qū)域價值匹配不上房價，而且都發(fā)生在合肥廬陽北。

　　但自從九十月以來，合肥樓市萎靡已經(jīng)是無法回避的現(xiàn)實了。

　　局長有針對性的考察這幾個降價最多的樓盤，旨在維護(hù)合肥樓市穩(wěn)定局面的目的很明確，說白了就是房價不能一次性大跌太多，2.1萬跌到1.5萬，一次性下跌30%，局長接受不了，一次性回調(diào)20%可以接受，不知道是不是因為這個價格原來就在備案價里面的，屬于合理性漲價范圍。

　　如果購房者愿意認(rèn)這價格，我也無話可說，要我肯定不會認(rèn)。

　　合肥土地已經(jīng)在降價了，在流拍了，面粉降價，有面包不降的道理？

　　比如10月25日，華宇包河S1803號地塊，單價800萬/畝，樓面價六千元/㎡。

　　這塊地在今年7月份第一次出讓時，中海出到9280元/㎡的樓面價，未達(dá)ZF底價，流拍；8月底第二次出讓，最高叫到7083元/㎡樓面價，仍然未達(dá)ZF底價流拍。

　　另一個，濱湖區(qū)BH2018-02地塊也未達(dá)底價流拍，現(xiàn)場置地報出最高價，樓面價8439.96元/㎡，未達(dá)ZF底價。

　　周邊項目的樓面價分別為：碧桂園中堂樓面價15929.83元/㎡，新城大都會A地塊樓面價22102.26元/㎡，B地塊樓面價14366.47元/㎡。

　　附近幾乎所有2萬+項目去化都遭遇阻力，除個別項目，現(xiàn)在幾乎都在打折銷售。

　　很多人老說，房價漲跌不是市場說了算，你懂的，這話我認(rèn)為是也不是。

　　如果要說是有形之手操控，準(zhǔn)確的說，更應(yīng)該是中央說了算，而不是某一個地方ZF能掌控的市場，正如上一輪上漲，為什么一線漲完漲二線然后是三四線，市場輪動，其實就是資金輪動的結(jié)果，一線漲太多了，那資金馬上就會跑到二線去，二線漲完了限購了，又跑到三四線去，反過來跌也是一樣，全國那么多城市，都不是同步的。

　　如果要說是無形之手操控，就是市場本身的供需在發(fā)生作用，當(dāng)資金面趨緊，市場的需求萎縮，供給擴(kuò)大時，價格沒有不下跌的理由。

　　地方ZF這只手的力量是非常微弱的，因為調(diào)控政策不是他們能決定的，而是中央，哪怕他們不想跌，他們能約談企業(yè)，能控制的了一時不跌，但他們控制不了資金流，你這里不允許跌，別的城市跌的更多了，資金自然就會流走，流到房價更低的地方去抄底，總不可能所有城市的ZF都不允許房價跌吧。

　　所以我覺得靠行政手段來管控不讓房企降價管的了一時，也管不了太久。