近日，合富研究院、保利投顧研究院聯(lián)合發(fā)布《慢周期調節(jié)市場預期，再平衡重建地產生態(tài)》報告，指出未來10年，房地產難以回到高速增長的年代，國內住房開發(fā)將呈規(guī)模高位的窄幅箱體運行（慢增或負增）。

　　報告就當前宏觀經濟面臨的三大困境，2018年政策特性與方向，全國房地產市場以及中長期行業(yè)展望進行了詳細闡述。

　　市場下行態(tài)勢不改

　　報告指出，房地產成交增長已經接近尾聲，地產對經濟的拉動效率趨降。由于宏觀經濟承壓疊加前3季度調控高壓，全國房地產市場于4季度后明顯轉冷。“雖然部分區(qū)域價格管控力度適度放寬產生利好，但市場下行態(tài)勢不改”。

　　回望2018年，一線與強二線（市場景氣度優(yōu)于其它類型城市，但外圍區(qū)域價格承壓，多需要以價換量；二線及強三線城市（成為發(fā)展商走貨的主戰(zhàn)場，各主要城市讓利區(qū)域快速增多，價格讓利幅度普遍較大；后發(fā)型城市（發(fā)展空間仍大的IV類城市），樓市景氣度于4季度自高位回落，部分非省會城市的市場轉向更加明顯。

　　在土地市場，一級市場降溫相較二級市場更為明顯。

　　各方由“短期獲利”轉向“長期收益”

　　在短期及中期內，風險管控仍是政府首要關注點，既防過熱也防過冷，這意味著流動性必須保持合理、穩(wěn)健，大水漫灌不會出現。房地產亦難以回到高增長的年代。

　　我國要達到經濟動能切換，使“新經濟”產生足夠支撐與帶動，仍需較長時間；未來至少2-3年仍要忍受經濟低增長帶來的陣痛。

　　在區(qū)域均衡上，包括資金、基建投入以及后續(xù)的人員吸納，是一個漸進的過程；相比較，產業(yè)發(fā)展均衡在國家政策導向下預計會相對較快，包括房地產的經濟效能，亦需要提高。

　　基于以上分析，此份報告對房地產中長期的判斷是：未來10年國內住房開發(fā)將呈規(guī)模高位的窄幅箱體運行（慢增或負增），房地產難以回到高速增長的年代，3-5年內政府仍高度重視風險防控，對房地產以“穩(wěn)”為先，市場將由“短周期上下波動”向“長周期穩(wěn)速”發(fā)展。

　　市場各參與者，包括地方政府、房企、購房者均需轉變獲利預期，由“短期獲利”轉向“長期收益”。對于政府而言，住房去庫存結束后，商業(yè)的庫存問題、房地產運營增效問題仍然待解，經濟的再平衡實際上也是地產業(yè)態(tài)的再平衡；對企業(yè)而言，“業(yè)態(tài)多元”是長期趨勢。

　　資產輕化+業(yè)務綜合化是大趨勢

　　參考其它發(fā)達國家的發(fā)展進程，未來10年住房開發(fā)量仍將窄位波動，但10年后或會出現快速走低，無論對于政府或房企，均需要考慮房地產轉型。毫無疑問，房地產的經濟效能提高是房地產轉型的主要方向。

　　按十三五規(guī)劃，2020年GDP總量需要達到92.7萬億元以上。而國有建設用地控制規(guī)模為4071.93萬公頃。這意味著：每單位建設用地產生的經濟效能，到2020年需要比2016年高出21%。

　　因此，房地產的增效需要體現為對“生產”、“生活”、“服務”三者的承接能力。未來房地產“資產輕化”，業(yè)務綜合化是大趨勢，將有更多專業(yè)運營公司及綜合性公司產生。

　　優(yōu)勢企業(yè)已加快“多元布局”

　　中國租賃市場有較大發(fā)展空間

　　現時國內租賃人口占比對比美國、日本等發(fā)達國家明顯偏低。

　　2015年國內流動人口約為2.5億，2011至2015年新增高校畢業(yè)生約為4000萬人，按人流人口租房比例約70%估算，租賃人口約有2億，占全國人口比重僅15%，相較美/日約30%的水平，有很大差距，租賃市場未來具備較大發(fā)展空間。

　　中國一線城市租賃人口及租賃市場規(guī)模遠小于發(fā)達國家一線城市，未來存在2倍以上發(fā)展空間。一線城市是未來住宅租賃市場主戰(zhàn)場，二線城市迎來大發(fā)展。

　　TOP20個主要城市為北京、上海、深圳、廣州、東莞、天津、蘇州、鄭州、佛山、杭州、廈門、武漢、寧波、成都、南京、重慶、無錫、大連、青島、溫州

　　展望2019：資金壓力，房企積極走貨

　　合富研究院保利投顧研究院認為，2019年房地產政策環(huán)境相較2018年樂觀，但全面寬松的政策信號難以看到。分城分類調控下，機會在于城市因應自身土地、樓市情況進行靈活調整。

　　流動性適度寬松之下，剛需購房者獲得的信貸傾斜有望提高；房企資金壓力仍大，債務到期將推動房企積極走貨。

　　在政府維穩(wěn)、房企走貨“合力”下，預計一線、強二線城市（尤其核心區(qū)域）市場景氣有望企穩(wěn)或回升，然而中央“穩(wěn)字當頭”下，整體市場亦難以出現明顯升幅。

　　三類城市在本輪下跌中普遍跌幅較大，然而2019年新增供應繼續(xù)趨多，預計競爭仍然激烈。四類類城市下滑趨勢將會延續(xù)，但城市輻射能力強、仍具價格優(yōu)勢的城市除外。