[被喻為“深坑酒店”的上海佘山世茂洲際酒店本周正式開(kāi)業(yè)，目前基礎(chǔ)房型均價(jià)四五千，連參觀都需要198元，吸金能力強(qiáng)勁，直升機(jī)觀光游、水幕秀等體驗(yàn)項(xiàng)目盈利能力亮眼]

　　11月20日，從各地趕來(lái)參觀“深坑酒店”的人或許要悻悻而歸——正式營(yíng)業(yè)的第一天，非住店客人需要提前花198元購(gòu)買(mǎi)參觀券才能入內(nèi)，就像在景點(diǎn)買(mǎi)門(mén)票那樣。

　　12年前，這里和風(fēng)光毫無(wú)關(guān)系，只是采石留下的礦坑，積著一潭廢水。按照傳統(tǒng)規(guī)劃，廢坑的最常規(guī)改造是建垃圾回收廠。但操盤(pán)過(guò)很多超高層建筑的世茂集團(tuán)，拍下這處辰花路2號(hào)地塊，執(zhí)著于一個(gè)瘋狂的念頭：向下88米打造一座五星級(jí)酒店，一個(gè)詩(shī)意的棲居地。

　　從來(lái)沒(méi)有酒店依附深坑崖壁而建，這個(gè)超級(jí)工程面臨前所未有的挑戰(zhàn)，光200多根樁就立了兩年，平均三天才能打下一根，“跟繡花一樣很困難”。因?yàn)闃O其復(fù)雜的地質(zhì)狀況及選址，這座全球人工海拔最低的五星酒店從立項(xiàng)到完工，引起輿論極大關(guān)注。本月，面紗終于掀開(kāi)，酒店地面以上2層，地下16層，其中水下2層，336套客房均設(shè)有觀景陽(yáng)臺(tái)。但目前在售房型僅兩種基礎(chǔ)客房，11月滿房，12月均價(jià)達(dá)到四五千元。

　　2018年，上海奢華酒店加速跑馬圈地，1月養(yǎng)云安縵開(kāi)局，寶麗嘉、寶格麗、阿納迪、素凱泰、艾迪遜、鏞舍相繼入席，將底價(jià)強(qiáng)勢(shì)拉至2000元以上，掀起滬上最貴酒店排名大調(diào)整。深坑酒店雖偏居郊區(qū)，但掛牌為上海佘山世茂洲際酒店參與今年飛豬的雙11活動(dòng)，輕松銷(xiāo)售破千萬(wàn)元。“高層建筑太多太多了，在大城市300米的高樓隨處可見(jiàn)，但向下的建筑是絕無(wú)僅有的，這是它能成為地標(biāo)的原因。”世茂深坑項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人陳曉翔告訴第一財(cái)經(jīng)。

　　負(fù)生長(zhǎng)的建筑

　　崎嶇不平的崖壁近乎垂直地切入深坑，三面環(huán)水瀉下一條瀑布。野生植物焦躁地共享著土地，有種蕪雜的美感。一條采石棧道Z字形沿坑頂向底部延長(zhǎng)，成為白鴿成群掠過(guò)的背景。這里曾是松江十二深坑中的“橫山大坑”——新中國(guó)成立前被炸山取石，上世紀(jì)50年代末移平山丘，至70年代末被挖出近80米的深坑。

　　“把傷痕變風(fēng)景”，做一個(gè)真正在大自然中生長(zhǎng)的酒店，而不是仿生建筑，是英國(guó)建筑設(shè)計(jì)師馬丁·約克曼（MartinJochman）的靈感。“有些人叫我‘瘋子’建筑師，但我覺(jué)得，人必須得有點(diǎn)瘋狂，才能做出讓別人覺(jué)得不可思議的事情。”他在一檔紀(jì)錄片中說(shuō)。

　　馬丁帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)參與過(guò)迪拜帆船酒店的設(shè)計(jì)工作，近年他在中國(guó)開(kāi)了工作室，主持了不少本土項(xiàng)目，比如蘇州金雞湖大酒店、上海泰晤士小鎮(zhèn)、莫干山郡安里度假區(qū)酒店——成為“地標(biāo)”，是它們的共同標(biāo)簽。

　　和拔地而起、線條舒展的大尺幅地面建筑不同，深坑酒店的所有設(shè)計(jì)都是“內(nèi)向”的——建筑曲線貼合崖壁的自然形態(tài)，在有限的水面做出山石對(duì)望的自然意境，最大程度還空間于原生景觀。從坑底向上看，迎著陽(yáng)光，地平線是毛茸茸的一圈野趣，200余株野生樹(shù)木、植被保留下來(lái)，各自生長(zhǎng)。清晨、正午、夜晚，酒店、崖壁、瀑布、湖水、植被之間各自組合，形成微妙的光影，換上不同的自然性格。

　　如何讓這座負(fù)建筑從坑里長(zhǎng)出來(lái)，過(guò)去12年這一思考從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。從解決高峰期300個(gè)工人的上下坑，到?jīng)]有先例借鑒的玻璃瀑布幕墻安裝，再到逆向的雨污排水與反向送氣，據(jù)統(tǒng)計(jì)，這個(gè)工程克服了64項(xiàng)技術(shù)難題，其中完成專利41項(xiàng)，已授權(quán)30項(xiàng)。“做這樣一個(gè)項(xiàng)目，真的好難好難，不斷有問(wèn)題提出來(lái)，就像飛來(lái)一個(gè)個(gè)大石頭。”80后陳曉翔說(shuō)。

　　他2016年3月加入這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)正在做主體基礎(chǔ)，如何向下輸送混凝土是擺在所有人面前的一道難題：將7萬(wàn)多方混凝土運(yùn)送至地下88米，如果按照塔吊的速度和運(yùn)載能力，差不多需要十年，而主體建筑的工期只有3年。“我們就發(fā)明一個(gè)’一溜到底’的裝置，利用三節(jié)緩沖，降低速度，保證流動(dòng)性，調(diào)整混凝土的配比，使它不離析，大大提高地下施工效率。”這個(gè)國(guó)內(nèi)首例超低輸送混凝土工程，取得了國(guó)家級(jí)發(fā)明專利，也是整個(gè)建造過(guò)程中積累的最大技術(shù)貢獻(xiàn)。

　　另一方面，經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀(jì)的采石，深坑的巖層風(fēng)化嚴(yán)重，為提高爆破平整后崖壁的穩(wěn)定性，酒店背部崖壁共打入2000根錨桿，并在錨桿基礎(chǔ)上掛網(wǎng)噴漿，使得酒店上下各有一個(gè)錨固點(diǎn)，相當(dāng)于上了抗震“雙保險(xiǎn)”。“這個(gè)建筑相當(dāng)于從坑里長(zhǎng)出來(lái)，由于是雙曲面造型，每一層的構(gòu)建尺寸大小都是不一樣的，花了很多力氣，使用了大量計(jì)算和模擬，包括35米大桁架的施工，都是這個(gè)工程中碰到的難點(diǎn)。”陳曉翔表示，除了少量修改，深坑酒店高度還原了馬丁團(tuán)隊(duì)最初的設(shè)計(jì)方案。

　　要做上海均價(jià)最高的酒店

　　中午過(guò)后，陸續(xù)有幾個(gè)中老年人小團(tuán)進(jìn)入酒店大堂，他們跟隨帶擴(kuò)音器的酒店講解員，參觀的第一個(gè)“景點(diǎn)”是大堂的水幕裝置。無(wú)形的水流配合燈光、音樂(lè)的節(jié)奏，從頂部迅速傾瀉，遁入專用排水系統(tǒng)，引來(lái)不少驚嘆。

　　這套國(guó)內(nèi)最大、最先進(jìn)的室內(nèi)水幕裝置，從法國(guó)進(jìn)口，設(shè)備及項(xiàng)目費(fèi)用近1000萬(wàn)元。當(dāng)夜幕降臨，燈光、水幕和無(wú)人機(jī)將在露天水面協(xié)作另一場(chǎng)光影大秀，時(shí)長(zhǎng)近20分鐘。“做了一星期，所有客人的反饋都是很驚艷的，我得到最好的評(píng)價(jià)是，超過(guò)拉斯維加斯的秀。”世茂集團(tuán)助理總裁兼酒店管理公司總裁唐鳴告訴第一財(cái)經(jīng)，這一套戶外水幕投資超3000萬(wàn)元。

　　唐鳴從事酒店行業(yè)超過(guò)25年，在他看來(lái)，深坑酒店自帶“網(wǎng)紅”體質(zhì)，目前的銷(xiāo)售情況超過(guò)預(yù)期。“整個(gè)雙11世茂集團(tuán)銷(xiāo)售額1800萬(wàn)元，超過(guò)1000萬(wàn)在這個(gè)酒店。”考慮到在售的僅兩款房型，更昂貴的總統(tǒng)套房及水下的家庭套房和蜜月套房還未開(kāi)售，如果僅按照4500元每間夜共336間房，80%的客房出租率粗略估算，全年客房營(yíng)收將超過(guò)4億元。

　　在唐鳴的構(gòu)想中，未來(lái)，深坑酒店周末及節(jié)假日以家庭游、奢華游的散客為主，平日更側(cè)重高端商務(wù)業(yè)務(wù)。第一財(cái)經(jīng)記者注意到，開(kāi)業(yè)當(dāng)天，一樓宴會(huì)廳，一個(gè)溫商企業(yè)家會(huì)議正低調(diào)舉行。“年平均出租率保證八成以上，平均房?jī)r(jià)做到上海最高，能做到這些，就是我們理想的模式。”

　　紛至沓來(lái)的“旅行團(tuán)”也印證了深坑酒店的吸金力。在酒店所處的辰花路2號(hào)地塊，東側(cè)為商住項(xiàng)目世茂納米魔幻城，沿辰花路緊湊地排列著彩色小房子，西側(cè)的上海世茂精靈之城主題樂(lè)園一期即將在今年年底開(kāi)業(yè)，明年開(kāi)放的二期還將引入藍(lán)精靈IP。

　　不過(guò)，深坑酒店開(kāi)業(yè)前期，正逢五星級(jí)酒店被頻頻曝光衛(wèi)生問(wèn)題。對(duì)此，唐鳴表示，“花總提出這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在也有很多解決方案，比如涉及客房杯子清洗，可以拿出來(lái)統(tǒng)一消毒，而不是服務(wù)員單獨(dú)做。”

　　輻射松江，打造旅游目的地

　　快節(jié)奏消費(fèi)社會(huì)，如何讓客人靜下心來(lái)多駐足24小時(shí)？在社交網(wǎng)絡(luò)，除了特殊的地貌，深坑酒店的直升機(jī)觀光游關(guān)注度頗高，從坑底起飛，15分鐘就能飽覽松江全景。

　　從空中俯瞰，佘山地鐵站一路往西，散落著佘山國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部、歡樂(lè)谷、瑪雅海灘水公園、月湖雕塑公園、佘山國(guó)家森林公園、辰山植物園、廣富林文化遺址等文旅景點(diǎn)。它像一根紐帶，串起了古老松江的多面魅力。唐鳴介紹，這是和第三方合作的項(xiàng)目，直升機(jī)的采購(gòu)成本7000萬(wàn)元，考慮日常養(yǎng)護(hù)和駕駛員的費(fèi)用不菲，預(yù)計(jì)每人體驗(yàn)價(jià)不超過(guò)1000元。不過(guò)他表示，合作方推測(cè)5年就能收回成本。

　　定制業(yè)務(wù)是幫助酒店快速回籠資金的秘訣。他介紹，目前已經(jīng)開(kāi)通上海飛往千島湖、莫干山、天目湖的直升機(jī)航線，三四十分鐘航程售價(jià)6萬(wàn)元。水幕秀的各個(gè)定制套餐也在抓緊定制中，比如18888元的水幕秀求婚套餐就頗受年輕人歡迎。

　　在唐鳴看來(lái)，松江坐擁豐富的旅游資源，希望利用深坑酒店的輻射作用，與周邊景點(diǎn)積極互動(dòng)，將松江打造成上海的旅游目的地。“我們會(huì)根據(jù)客人的需求打造不同的路線，比如文化板塊有廣富林，喜歡戶外的推薦去佘山爬山，愛(ài)好運(yùn)動(dòng)的選擇高爾夫。”

　　據(jù)傳，整個(gè)深坑酒店及周邊配套投資近20億元。“以前酒店資產(chǎn)回報(bào)不太注重，但現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)主都很注重，希望這些項(xiàng)目能幫助酒店有額外收入。”唐鳴說(shuō)。去年，世茂房地產(chǎn)控股有限公司副主席許世壇提到，未來(lái)五年，酒店的收益計(jì)劃增幅達(dá)到180%，毛利率由30%升至35%。而根據(jù)仲量聯(lián)行今年發(fā)布的《2018年酒店投資展望》，資產(chǎn)管理將成為中國(guó)酒店行業(yè)的新課題。

　　唐鳴甚至突發(fā)奇想，如果借鑒松江車(chē)墩的影視拍攝經(jīng)驗(yàn)，深坑酒店會(huì)不會(huì)成為電影取景地？“就像變形金剛從地心出來(lái)，從崖壁爬出去，或者《碟中諜》里，阿湯哥從直升機(jī)跳下崖壁、瀑布，所有需要的元素都在這個(gè)地方。”

　　這也不是不可能，“網(wǎng)紅”酒店與周邊旅游資源的進(jìn)一步組合，才是維持風(fēng)光的關(guān)鍵。